이제 수도권·규제지역에서 고가 주택을 구매하려는 경우 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이와 더불어 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 스트레스 금리 하한도 상향 조정된다.
이번 대출 규제 강화는 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세를 억제하고, 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리를 관리하기 위한 조치다. 특히, 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 효과적으로 관리하기 위해 시가에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용한다. 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원이 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, 중장기적인 금리 변동 가능성을 고려해 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.
더불어 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적으로 확대하는 방안을 검토할 계획이다.
이번 규제 강화와 더불어 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기가 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 또한 70%에서 40%로 낮아진다.
이번에 발표된 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 11월 16일부터 시행되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 계약 체결 시점 또는 대출 신청 접수가 완료된 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하기 위해 경과 규정이 마련된다. 금융당국은 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 관계기관 및 금융권과 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착하도록 적극 관리할 계획이다. 금융위와 관계기관은 일선 현장에서 소비자 혼선 및 불편이 발생하지 않도록 금융회사 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.