내 집 마련의 꿈, 낡은 아파트 슬럼화와 빈집 문제로 ‘노후 빈곤’ 현실화될까?

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있는 상황에서, 재건축 자금 마련뿐 아니라 늘어나는 빈집과 슬럼화되는 아파트 문제로 인한 노후 빈곤을 걱정해야 할 시점이 다가오고 있다. 일본보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본에서 이미 심각한 사회 문제로 대두된 빈집과 아파트 슬럼화 현상은 이제 우리에게도 먼 미래의 일이 아닌 현실적인 위협으로 다가오고 있다.

일본에서는 2018년 기준 848만 채에 달했던 빈집이 2023년에는 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것이라는 전망이 나온다. 심지어 도쿄 수도권에서도 1970~80년대 신도시 붐을 일으켰던 타마신도시처럼 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 지역이 나타나고 있다. 이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 더불어 구미 선진국의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 것도 문제점으로 지적된다. 주택건설업자는 신규 주택 건설을, 주택 구매자는 주택을 자산으로 인식하는 경향이 여전하기 때문이다.

단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 이루어지지 않아 슬럼화되는 노후 아파트 단지 문제이다. 일본에서 구분소유주택인 아파트 재건축은 주민 80%의 동의를 얻어야 하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속자 간 합의의 어려움 등으로 인해 사실상 불가능에 가깝다. 재건축 성공 조건은 좋은 위치와 저층이라는 두 가지인데, 이 조건이 충족되지 않으면 아파트는 슬럼화되고 빈집으로 전락할 수밖에 없다. 이렇게 슬럼화된 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 정도 하락한다는 연구 결과도 있다. 실제 일본의 한 40년 넘은 아파트는 1991년 3억 6000만 원까지 올랐던 가격이 최근 3000~4000만 원에도 팔릴지 장담할 수 없는 상황이다. 소유주 대부분이 고령자로 재건축을 귀찮아하고 재건축 기금조차 적립하지 않은 경우가 많아 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다고 한다.

문제는 우리나라가 일본보다 훨씬 더 빠르게 이 심각한 상황으로 치닫고 있다는 점이다. 2023년 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 늘어난 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상이다. 농가주택뿐 아니라 도심에서도 신도시 개발 등으로 원도심의 인구가 감소하면서 빈집이 늘고 있으며, 고령층 사망 후 상속인이 주택을 물려받지 않는 경우도 많다.

더욱이 우리나라 아파트 슬럼화 문제는 일본보다 훨씬 심각할 수 있다. 일본의 경우 전체 주택 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지한다. 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이 수많은 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 고민이 시급하다.

가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 우리나라에서, 부동산 편중 구조조정을 서두르지 않으면 재건축 자금 마련 문제뿐만 아니라 빈집 및 아파트 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤에 직면할 수 있다. 이미 앞서가고 있는 일본의 사례를 참고하여 정책당국의 시급한 대응책 마련과 더불어 개인 차원의 자산 관리 전략 수립이 그 어느 때보다 중요해지고 있다.