서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 수도권 및 규제지역에서의 주택담보대출 한도가 달라진다. 이제 15억 원 초과, 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지 대출받을 수 있다. 또한, 1주택자도 전세대출 시 총부채원리금상환비율(DSR)에 이자상환분이 반영되며, 스트레스 금리 적용 기준이 상향된다. 이번 변화로 수도권 내 고가 주택 구입을 위한 대출 수요 관리가 더욱 강화될 전망이다.
이번 대출 규제 강화는 16일부터 즉시 시행되는 조치들을 포함한다. 주택 매매계약이나 전세계약을 이미 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 기존 차주들의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자의 피해를 최소화하기 위한 경과 규정도 마련될 예정이다.
먼저, 주택담보대출 한도가 조정된다. 수도권 및 규제지역 내에서 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 이하 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 25억 원을 초과하는 고가 주택은 대출 한도가 2억 원으로 축소된다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 효과적으로 관리하기 위한 조치이다.
또한, 차주의 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 예상되는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하는 역할을 할 것으로 보인다.
1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 해당 지역의 주택을 구입하는 것도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.
이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융당국은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최할 계획이다. 일선 창구에서는 소비자들의 혼선과 불편이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 예정이다.