우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황, 이제는 변화가 필요하다. 일본의 사례를 보면 20~30년 후 우리에게 닥칠 수 있는 빈집과 주택 슬럼화 문제, 그리고 이로 인한 노후 빈곤을 미리 걱정하지 않을 수 없다. 부동산 자산 구조조정을 서둘러야 하는 이유가 여기에 있다.

우리보다 20년 앞서 초고령사회를 경험하고 있는 일본에서는 이미 심각한 빈집과 아파트 슬럼화 문제가 현실로 나타나고 있다. 2018년 일본 아사히신문 취재진이 ‘부동산시대’라는 책을 통해 이 문제를 조명했으며, 이는 단순한 주택 문제가 아닌 ‘마이너스 부동산’의 시대를 예고했다. 일본에서 부동산은 더 이상 가치 상승의 대상이 아니라, 오히려 관리비와 세금 부담으로 인해 팔려고 해도 팔리지 않아 제값을 받기는커녕 돈을 얹어줘야 하는 상황에 놓인 ‘마이너스 부동산’이 되고 있다.

특히 일본에서 주목할 만한 현상은 가격 산정이 어려운 빈집의 증가이다. 일본 총무성 통계에 따르면 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했다. 이 숫자는 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것이라는 예측도 나온다. 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권의 신도시에서도 빈집이 늘고 있는 실정이다. 예를 들어, 1970~80년대 활황을 누렸던 타마신도시 일부 지역은 현재 노인들만 거주하거나 빈집이 성행하는 타운이 되었다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국과는 달리 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되고 있는 현실도 문제점으로 지적된다. 주택건설업계의 사업 속성과 더불어, 아직도 많은 국민들이 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 여기며 내 집 마련에 대한 강한 애착을 갖고 있기 때문이다.

더욱 심각한 문제는 단독주택을 넘어 재건축이 지연되어 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서 아파트는 구분소유주택으로 불리며, 재건축을 위해서는 우리와 마찬가지로 주민 80%의 동의가 필요하다. 하지만 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 이러한 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 재건축이 성공하려면 좋은 위치와 낮은 층수라는 두 가지 조건이 충족되어야 하는데, 이 조건을 만족하지 못하는 경우 아파트 단지는 슬럼화되어 빈집의 잠재적 대상이 된다.

이러한 노후 아파트 단지는 주변 지역의 지가에도 부정적인 영향을 미친다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 실제로 도쿄 근교에 거주하는 한 일본인의 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입한 28평형 아파트가 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이다. 40년 이상 된 낡은 아파트는 재건축 가능성도 희박한데, 소유주 대다수가 고령이고 재건축 기금을 적립하지 않았기 때문이다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 현실 속에서, “살다 떠나면 그만”이라는 반응은 일본 아파트 재건축 문제의 심각성을 단적으로 보여준다.

놀랍게도 일본에서 재건축에 성공한 아파트의 80%는 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 재건축이 이루어진 사례라는 점은 시사하는 바가 크다.

그러나 우리가 일본을 걱정할 때가 아니다. 우리나라는 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 심각한 부동산 문제에 직면하고 있다. 2023년 통계청 조사 결과, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10%를 초과하는 것으로 나타났다. 빈집은 단순히 농가주택에 국한되지 않고, 신도시 개발 등으로 인한 원도심 공동화와 고령 1인 가구의 사망 및 상속 문제로 인해 도심에서도 발생하고 있다.

더욱이 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본의 전체 주택에서 철근·콘크리트로 지은 대규모 아파트 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%에 해당하는 1263만 2000채가 아파트로, 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비율은 앞으로도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 고민이 시급하다.

정책 당국은 우리보다 앞서가는 일본의 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러야 한다. 재건축 자금 마련의 어려움과 함께, 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 겪으며 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었다. 현재 그는 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 알리는 데 힘쓰고 있다.