내 집, ‘마이너스 부동산’ 되지 않게… 노후 대비 부동산 구조조정 시작해야

내 노후의 든든한 자산이 되어야 할 내 집이 오히려 ‘마이너스 부동산’이 되어 노후 빈곤의 원인이 될까 걱정이라면, 지금 바로 부동산 자산 구조조정을 서둘러야 한다. 우리나라 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산, 더 이상 부동산에만 편중된 자산 구조로는 미래를 장담하기 어렵다. 일본의 사례를 통해 우리나라에도 닥쳐올 수 있는 빈집과 슬럼화 문제를 미리 대비해야 할 때이다.

그렇다면 ‘마이너스 부동산’이란 무엇일까? 일본에서는 더 이상 팔리지 않아 관리비와 세금 부담만 남은 주택이나 토지를 ‘마이너스 부동산’이라고 부른다. 2018년 일본의 빈집은 848만 채에 달했으며, 이는 전체 주택의 13.6%에 해당했다. 이러한 빈집은 2023년 900만 채로 늘어났고, 2038년에는 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 늘고 있으며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 함께 매년 80만 채 이상 신축되는 주택이 원인으로 지목된다.

특히 우리에게 더 심각하게 다가올 문제는 아파트 슬럼화이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트를 재건축하려면 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 그 결과 재건축이 불가능한 노후 아파트들은 슬럼화되고 빈집으로 전락할 수밖에 없다. 이러한 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미쳐, 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 필자의 일본인 친구 사례처럼 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 최근 300~400만 엔에도 팔릴지 의문인 상황이 벌어지고 있다. 재건축하더라도 주민 대다수가 고령자이고 재건축 기금이 적립되지 않아 사실상 불가능하다는 것이다.

우리나라의 상황은 일본보다 훨씬 더 빠르게 심각해지고 있다. 2023년 기준 전국의 빈집은 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 이 중 122곳은 빈집 비율이 10%를 넘는다. 빈집은 단순히 농가주택에만 국한되지 않고, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령 1인 가구의 사망 후 상속 부재로 인해 도심에서도 늘어나고 있다.

더욱이 우리나라 아파트 비율은 일본보다 월등히 높다. 2023년 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 1263만 2000채로 64.6%를 차지하며, 이는 대부분 10층 이상 대규모 아파트이다. 앞으로도 아파트 거주 선호 현상이 이어질 것으로 보여 10~20년 후 이 아파트들을 처리하는 문제가 큰 골칫거리가 될 수밖에 없다.

따라서 정책 당국은 일본의 사례를 참고하여 시급한 대책을 마련해야 하지만, 개인 차원에서의 대응 또한 중요하다. 가계 자산의 대부분을 차지하는 부동산을 슬기롭게 관리하고 구조조정하여, 노후 빈곤 걱정 없는 미래를 준비해야 할 것이다.