내 집 마련, 대출 규제 변화 이제 알면 혜택 본다

서울 전역과 경기 12곳이 새롭게 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서, 8월 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 줄어들게 된다. 이제 내가 살고 있는 지역과 집값에 따라 받을 수 있는 대출 금액이 달라지므로, 정확한 정보를 미리 알아두는 것이 중요하다.

가장 먼저 눈에 띄는 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 수도권과 규제지역에 위치한 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출받을 수 있다. 하지만 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입 시 대출을 통한 과도한 수요를 억제하기 위한 조치다.

또한, 1주택자의 전세대출에도 변화가 생긴다. 이번 달부터 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 우선 1주택자에게 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 점차 확대될 가능성이 있다.

금리 변동 가능성에 대비한 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하여 실제 대출 금리에는 반영되지 않지만, 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있도록 설계되었다. 수도권 및 규제지역 주택담보대출의 경우, 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 3%로 상향 조정된다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 또한, 전세자금대출이나 신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.

이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨져 내년 1월부터 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하기 위한 목적이다.

다만, 이번 규제 강화 조치 이전에 이미 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수를 완료한 경우에는 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 경과 규정이 마련된다. 이달 16일부터 즉시 시행 가능한 조치들은 바로 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다.

금융위원회와 관계기관은 일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다. 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착될 수 있도록 금융당국과 관계기관, 금융권 간의 가계부채 점검 회의도 주기적으로 개최될 예정이다.