집값 상승 막는다! 서울·경기 일부 지역 규제 강화, 최대 4억 대출 줄어든다

이제 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 집값 상승을 잡기 위한 강력한 대책이 시행된다. 주택담보대출 한도가 줄어들고, 가격 띄우기와 같은 부동산 불법 행위를 근절하기 위한 감독 기구도 설치된다. 더불어 실수요자 중심의 주택 공급 확대에도 속도가 붙어 안정적인 주거 환경 마련에 힘쓸 예정이다.

정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면, 최근 집값 상승세가 가파른 서울 전역과 경기도 12개 지역은 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새롭게 지정된다. 기존에 지정되었던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 그대로 유지된다. 새로 지정되는 경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 토지거래허가구역 지정은 이들 지역 내 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 한다. 이러한 규제 강화는 최근 주택시장 과열이나 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 있는 지역을 중심으로 이루어진다.

금융 규제도 대폭 강화된다. 수도권 및 규제지역에서 주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어든다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택은 최대 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 최대 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분도 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 역시 당초 예정보다 앞당겨 내년 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행된다.

부동산 시장의 공정성과 투명성을 높이기 위해 부동산 거래 불법 행위에 대한 범정부 대응 체계도 강화된다. 국토교통부는 허위 신고를 통한 가격 띄우기를 근절하기 위해 기획 조사와 신고 센터를 운영하며, 혐의 발견 시 엄정 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태를 전수 조사하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래와 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하며, 시세 조작 중개업소 등도 집중 점검한다. 경찰청은 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 범죄에 대한 특별 단속에 착수한다.

한편, 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높여 올해 안에 모든 계획을 추진한다. 민간 정비사업 절차 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 관련 법률 제·개정안이 연내 국회 통과를 목표로 추진된다. 또한, 노후 청사 및 국공유지를 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁을 통해 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향을 확정한다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대주택 재건축, 신축 매입임대 주택 공급, 공공기관 예타 면제 등을 통한 서울 지역 공급 확대도 추진된다. 수도권 공공택지 내 분양 물량과 신규 택지 발표에도 속도를 내고, 공공지원 민간임대 주택 착공을 위한 기금 출자 심사 및 신규 공모에 착수한다. 서리풀지구와 과천지구 등 서울 강남권에 인접한 우수 입지의 공공택지도 주민 보상과 부지 조성을 가속화하여 착공을 앞당길 계획이다.

규제지역 지정과 관련하여, 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권을 소유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다. 규제지역 지정 시 청약통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되며, 가점제 적용 비율 확대 및 일정 기간 재당첨 제한 등도 발생한다. 이는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다. 정비사업의 경우, 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 이에 따라 10월 20일부터는 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다. 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우에는 허가 의무가 부과되지 않는다.