부동산 70~80% ‘위험 자산’, 이제는 어떻게 대비해야 할까?

우리나라 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산, 일본과 비교했을 때 지나치게 높은 비중으로 인해 노후 빈곤에 대한 우려가 커지고 있다. 빈집이나 슬럼화 문제로 주택 가격 하락 시 심각한 경제적 어려움에 직면할 수 있는 만큼, 부동산에 편중된 가계 자산의 구조조정이 시급한 상황이다.

우리의 이웃 일본은 이미 20년 앞서 초고령사회에 진입했으며, 이들이 겪고 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제는 곧 우리가 마주할 현실이 될 수 있다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채에서 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 될 것이라는 예측까지 나온다. 특히 도쿄 수도권의 타마신도시처럼 과거 인기 지역도 이제는 노인들만 거주하거나 빈집이 늘어나는 현상이 나타나고 있다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 그럼에도 불구하고 구미 선진국의 사례와 달리 기존 주택 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되고 있는 실정이다. 주택건설업자의 사업성 추구와 더불어, 주택을 여전히 주요 자산으로 여기는 인식 또한 문제로 지적된다.

더욱 심각한 문제는 단독주택뿐만 아니라 재건축을 못 하고 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트 재건축에 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주 고령화, 상속자 간의 복잡한 합의 문제 등으로 인해 성공하기 어렵다. 재건축에 성공하기 위해서는 좋은 위치와 저층이라는 조건이 필수적인데, 이 조건을 충족하지 못하는 아파트들은 결국 슬럼화되어 빈집이 될 수밖에 없다.

슬럼화된 노후 아파트는 지역 부동산 가치에도 악영향을 미친다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축 후 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 실제로 일본 친구의 사례를 보면, 1984년 1200만 엔에 매입한 28평형 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐지만, 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이다. 40년이 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성도 낮다. 330세대 중 고령자가 대다수이고 재건축 기금을 적립하지 않은 경우가 많아 20%만 반대해도 재건축이 불가능하다.

이러한 일본의 상황은 이제 우리나라의 현실과도 매우 닮아있다. 2023년 현재 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳의 빈집 비율이 10% 이상이다. 빈집은 농촌 지역뿐만 아니라 도심에서도 나타나고 있다. 신도시 개발로 원도심의 인구가 줄고, 고령층이나 1인 가구가 사망 후 상속자가 없어 빈집이 되는 경우가 많기 때문이다.

더욱이 우리나라의 아파트 비율은 일본보다 훨씬 높다. 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 64.6%인 1263만 2000채에 달하며, 이 비율은 앞으로도 상승할 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이 대규모 아파트들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.

정책 당국은 일본의 선례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 더불어 개인 차원에서도 가계 자산의 부동산 편중을 해결하기 위한 노력이 필요하다. 부동산에 치우친 자산 구조를 조정하지 않으면, 빈집이나 아파트 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤에 직면할 위험이 매우 크다.

강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었고, 품격 있는 노후 설계를 위한 방법을 연구하고 있다.