부동산 쏠림, 은퇴 후 빈곤으로 이어질 수 있다… 일본 사례로 본 한국의 위험 신호

내 집 마련의 꿈, 이제는 은퇴 후 빈곤의 씨앗이 될 수 있다. 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여있는 상황에서, 일본의 고령화와 부동산 문제 사례는 우리에게도 곧 닥칠 위험을 경고하고 있다. 재건축 자금 마련의 어려움, 늘어나는 빈집과 슬럼화되는 아파트 단지는 미래의 노후 빈곤으로 이어질 수 있기에, 지금부터 부동산 자산 구조조정에 대한 깊은 고민이 필요하다.

우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 상황은 시사하는 바가 크다. 2018년 일본에서 ‘부동산시대’라는 책이 출간될 정도로 빈집 문제는 심각하다. 여기서 ‘부동산(不動産)’은 더 이상 자산이 아닌 ‘마이너스(負)’ 부동산, 즉 관리비와 세금 부담으로 인해 오히려 돈을 얹어서라도 팔아야 하는 애물단지가 되고 있다. 일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 848만 채(전체 주택의 13.6%)였던 빈집은 2023년 900만 채로 늘었으며, 2038년에는 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나온다. 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 증가하는 추세이다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 하지만 더 큰 문제는 구미 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되고 있다는 점이다. 주택건설업자는 신규 주택 건설을 선호하며, 주택을 자산으로 여기는 인식 또한 여전하기 때문이다.

특히, 재건축을 하지 못해 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제는 더욱 심각하다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 재건축이 성공하려면 위치가 좋고 저층이어야 하는데, 이마저도 어려운 경우가 많다. 재건축을 못한 아파트들은 결국 슬럼화되고 빈집의 잠재적 후보가 된다.

이러한 노후 아파트는 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가는 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 필자의 일본인 친구 사례를 보면, 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입한 28평형 아파트가 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔기 어려운 상황이다. 40년 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성조차 희박하다. 330세대 중 대다수가 고령자로 재건축에 대한 관심이 적고, 재건축 기금 또한 적립되지 않았기 때문이다. “나라에서 철거하든지 말든지”라는 반응은 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다.

하지만 우리가 일본을 걱정할 때가 아니다. 한국의 상황은 일본보다 훨씬 더 빠르게 심각한 국면으로 치닫고 있기 때문이다. 2023년 통계청 인구주택총조사 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전국 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상으로 나타났다. 농가주택뿐만 아니라 도심에서도 빈집이 늘고 있는데, 이는 젊은 층의 신도시 이주로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 문제 등이 복합적으로 작용한 결과이다.

더욱이 아파트 슬럼화 문제는 한국에서 훨씬 더 큰 위협이 될 수 있다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율은 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준으로 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 앞으로도 계속 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이러한 대규모 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 문제는 심각한 사회적 부담으로 작용할 수 있다.

따라서 정책 당국은 일본의 선례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 조정하는 노력이 필요하다. 부동산 가격 하락으로 인한 노후 빈곤의 위험은 더 이상 먼 미래의 이야기가 아님을 직시해야 할 때이다.