내 집 마련, 대출 규제 강화… ‘얼마까지’ 받을 수 있나?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이제 수도권·규제지역에서 주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원을 넘는 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능해진다. 또한, 1주택자라 하더라도 전세대출 시 총부채원리금상환비율(DSR)에 이자 상환분이 반영되며, 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리가 3%로 상향 적용되는 등 앞으로 주택 구매를 위한 대출 문턱이 더욱 높아진다.

이번 대출 규제 강화는 실수요자 보호와 주택 시장 안정화를 목표로 한다. 금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 조치로 긴급 가계부채 점검회의를 열어 이러한 대출 수요 관리 방안을 확정했다. 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 회의에 참석해 시장 상황을 면밀히 분석했다.

가장 눈에 띄는 변화는 주택 가격에 따른 주택담보대출 한도 차등 적용이다. 수도권·규제지역에서 15억 원 이하 주택 구매 시 주택담보대출 한도는 기존과 동일하게 6억 원을 유지한다. 하지만 15억 원 초과∼25억 원 이하 주택에 대해서는 대출 한도가 4억 원으로 축소되며, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 제한된다. 이는 고가 주택 구매에 대한 대출을 통한 투기 수요를 억제하기 위한 조치다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출 금리에 1.5% 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이를 통해 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 급격한 대출 증가를 막겠다는 방침이다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도 변화가 있다. 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.

은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨진다. 당초 내년 4월 시행 예정이었던 15%에서 20%로의 상향 조치가 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 촉진하기 위한 목적이다.

새롭게 규제지역으로 지정된 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이번 대책 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 8월 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 규제 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 경우, 또는 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착하도록 적극 관리할 계획이다. 일선 창구에서의 혼선과 불편을 방지하기 위해 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 금융회사에 당부했다.