15억 초과 주택 대출 2억으로 줄어든다…새 규제 16일부터 적용

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 오는 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다. 이와 함께 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되며, 스트레스 금리 하한이 상향 조정된다.

이번 대출 규제 강화는 가계부채 증가세와 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세를 억제하기 위한 조치다. 금융위원회는 지난 6월 27일 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 조치로, 15일 관계부처 합동으로 긴급 가계부채 점검회의를 열어 이 같은 내용을 담은 대출수요 관리 방안을 확정했다.

가장 큰 변화는 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제지역 내에서 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출받을 수 있지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 대출 한도가 제한된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 효과적으로 관리하겠다는 의지다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출금리에 더해 일정 수준의 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이를 통해 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 급격하게 늘어나는 것을 일정 부분 막아낼 수 있을 것으로 기대된다.

1주택자에게도 변화가 생긴다. 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려해 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보며 단계적으로 확대될 예정이다.

은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치도 내년 4월에서 1월로 앞당겨 시행된다. 기존 15%에서 20%로 상향되는 이 조치는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급을 확대하는 데 기여할 것으로 보인다.

신규 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 이용한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 축소된다.

이번 규제 강화 조치 중 즉시 시행 가능한 사항은 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 부분은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 규제 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익이 보호되고 실수요자 피해가 최소화될 예정이다. 금융당국은 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 이번 대책이 시장에 안정적으로 안착할 수 있도록 관리할 계획이다. 금융위와 관계기관은 일선 창구에서 소비자 혼선이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라고 당부했다.