주택담보대출 한도 축소된다…15억 초과 주택은 2억까지

수도권과 일부 규제지역에서 주택담보대출 한도가 줄어든다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 15일부터는 이러한 규제지역 내 고가 주택에 대한 대출이 더욱 까다로워진다.

이번 규제 강화의 핵심은 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 기존과 동일하게 6억 원으로 유지된다. 하지만 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 대출을 통한 고가 주택 구매 수요를 더욱 강력하게 관리하기 위한 조치이다.

더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, 중장기적인 금리 변동 가능성을 고려한 스트레스 금리가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하는 역할을 할 것으로 예상된다.

또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받는 경우, 전세 대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 당장 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세 대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안이 검토될 예정이다. 무주택 서민 등에게 미칠 영향을 고려한 조치로 풀이된다.

이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 내년 4월에서 1월로 앞당겨 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업이나 자본시장 등 생산적인 분야로의 자금 공급을 확대하기 위한 신속한 추진의 일환이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라, 해당 지역에서는 이미 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 또는 신용대출을 받은 차주가 규제지역 내 주택을 구매하는 것도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이러한 규제 강화 조치들은 11월 16일부터 즉시 시행되는 것들이 있으며, 후속 조치가 필요한 부분은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익이 보호되고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도가 운영된다. 금융당국은 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다.