수도권 주택담보대출, 이제 더 까다로워진다… 무엇이 바뀌고 나는 어떻게 준비해야 할까?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 기준이 11월 16일부터 크게 강화된다. 주택 가격대에 따라 대출 한도가 줄어들고, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되는 등 달라지는 규제 속에서 나의 상황에 맞는 준비가 필요하다.

이제 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받으려면, 주택 가격에 따라 대출 한도가 달라진다. 시가 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출받을 수 있지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로 축소된다. 또한, 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 2억 원으로 제한된다. 이러한 조치는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 효과적으로 관리하기 위한 방침이다.

더불어, 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 차주별 DSR 산정 시 적용되는 스트레스 금리가 수도권 및 규제지역 주택담보대출의 경우 3%로 상향 조정된다. 현재는 1.5%의 스트레스 금리 하한이 적용되고 있지만, 이번 강화 조치로 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 것으로 예상된다. 또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출 이자 상환분도 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 상황에 따라 적용 범위가 확대될 가능성도 있다.

이번 규제 강화는 주택담보대출뿐만 아니라 비주택 담보대출에도 영향을 미친다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 담보인정비율(LTV)도 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 역시 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 오는 1월부터 조기 시행된다.

정부는 이번 조치 시행 이전에 이미 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 경우, 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하기 위한 경과 규정을 마련할 예정이다. 또한, 금융당국은 앞으로도 금융회사별 규제 준수 여부와 대출 추이를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 원활하게 안착될 수 있도록 관리할 계획이다. 일선 금융기관 창구에서는 소비자들의 혼선과 불편이 없도록 직원 교육과 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 당부했다.