주택담보대출 4억→2억으로 줄어든다! ‘투기과열지구’ 지정으로 달라지는 대출

서울 전역과 경기 12곳이 새롭게 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이제 수도권과 규제 지역에서 주택을 구매하려는 사람들의 대출 조건이 크게 달라진다. 특히 15억 원을 초과하는 주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어들어, 앞으로는 고가 주택 구매가 더욱 어려워질 전망이다.

이번 규제 강화는 8월 16일부터 즉시 적용된다. 수도권 및 규제 지역에서 시가 15억 원 초과 25억 원 미만인 주택을 구매할 경우, 주택담보대출 한도는 최대 4억 원으로 줄어든다. 만약 25억 원을 초과하는 초고가 주택을 구매한다면, 대출 한도는 2억 원으로 더 축소된다. 기존에는 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 6억 원이었으나, 이 기준이 대폭 강화된 것이다. 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현재와 동일하게 6억 원으로 유지된다. 이러한 조치는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 강력하게 관리하기 위한 목적이다.

또한, 1주택자라도 이제는 전세대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출 이자 상환액이 반영된다. 이는 8월부터 시행되며, 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 이용하는 1주택자는 이 점을 반드시 유의해야 한다. 이러한 변화는 차주의 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위한 조치로, 실제 대출 금리에는 반영되지 않는 스트레스 금리 하한이 현행 1.5%에서 수도권 및 규제 지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하려는 의도다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제 지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 상황을 보며 단계적인 확대 방안도 검토될 예정이다.

이번 발표에 따라 규제 지역으로 신규 지정된 곳에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세자금대출이나 신용대출을 이용해 규제 지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 상가나 오피스텔과 같은 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결한 경우, 그리고 대출 신청 접수가 완료된 경우에는 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 경과 규정을 마련할 계획이다. 또한, 금융위원회와 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 잘 안착될 수 있도록 적극 관리할 예정이다. 일선 창구에서도 소비자들의 혼선이 없도록 직원 교육과 고객 안내에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.