주택담보대출 한도 축소 및 DSR 강화, 실수요자에게 미치는 영향은?

정부가 부동산 시장 안정을 위해 수도권 및 규제지역의 대출 규제를 강화한다. 이달 16일부터 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다. 또한 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 스트레스 금리도 상향 조정된다. 이러한 변화는 주택 구매를 계획하거나 이미 대출을 이용 중인 시민들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

이번 규제 강화의 주요 내용은 다음과 같다. 먼저, 수도권 및 규제지역에서 주택 구매를 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 대출 한도가 줄어든다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 효과적으로 관리하겠다는 정부의 의지를 보여준다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이를 통해 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어날 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 기대된다.

주목할 만한 또 다른 변화는 1주택자의 전세대출 규제 강화다. 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 이용하는 1주택자의 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 지원하면서도, 이미 주택을 보유한 1주택자의 과도한 주택 관련 금융 이용을 억제하려는 조치로 풀이된다. 다만, 이 조치는 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안을 검토할 계획이다.

이 외에도 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 내년 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 촉진하기 위함이다.

새롭게 지정된 규제지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율도 40%로 낮아진다.

정부는 이번 규제 강화 조치 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 할 방침이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착하도록 관리할 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 일선 창구에서 소비자들이 혼선과 불편을 겪지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.