내 집, ‘마이너스 부동산’ 되지 않으려면? 부동산 자산, 옥석 가려야 산다

가계 자산의 70~80%를 부동산으로 보유하고 있는 우리나라, 일본의 사례를 보며 나와 우리 집의 미래를 걱정해야 할 때이다. 일본은 이미 2018년 기준 빈집이 848만 채에 달했으며, 2023년에는 900만 채로 늘어났고 2038년에는 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나오고 있다. 이는 단순한 빈집 문제를 넘어 ‘마이너스 부동산’ 시대로 진입할 수 있다는 경고이다. 관리비와 세금 부담으로 팔리지도, 그렇다고 버리지도 못하는 집들이 늘어나면서 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황에 처할 수 있다는 뜻이다.

이러한 ‘마이너스 부동산’ 현상은 저출산·고령화로 인한 인구 감소, 그리고 매년 80만 채 이상 신축되는 주택 공급과 맞물려 더욱 심화되고 있다. 특히 재건축이 어려운 노후화된 아파트 단지는 슬럼화되어 지역 부동산 가치 하락의 주범이 될 수 있다. 일본의 한 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 하락하는 것으로 나타났다.

우리나라 역시 이 문제에서 자유롭지 않다. 2023년 통계청 발표에 따르면 전국 빈집은 153만 4919채로 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 이 중 절반이 넘는 122곳의 빈집 비율이 10% 이상이며, 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령층의 사망 이후 상속 부재로 인한 빈집이 늘고 있다.

더욱 심각한 것은 우리나라 주택의 64.6%를 차지하는 아파트의 슬럼화 문제이다. 일본과 달리 우리나라 아파트 비율은 매우 높으며, 10년, 20년 후 이 아파트들을 처리하는 문제가 큰 골칫거리가 될 수 있다. 재건축은 소유주 80%의 동의가 필요하지만, 소유주의 고령화, 상속 간 갈등, 재건축 기금 미적립 등으로 인해 현실적으로 매우 어렵다. 일본의 사례처럼 지진으로 붕괴되어 재건축이 저절로 이루어지는 경우를 제외하고는 성공하기 어렵다는 것이 현실이다.

따라서 지금이야말로 가계 자산의 부동산 편중 현상을 해결하고 부동산 자산을 옥석 가리기 해야 할 시점이다. 일본보다 훨씬 빠른 속도로 고령화와 인구 감소를 겪고 있는 우리나라의 상황을 직시하고, 빈집 및 아파트 슬럼화 문제에 대한 시급한 대응책 마련이 필요하다. 이는 정책당국의 노력뿐만 아니라 개인 차원의 현명한 자산 관리 전략을 통해 이루어져야 한다. 부동산 보유로 인한 노후 빈곤을 걱정하기보다는, 적극적인 구조조정을 통해 미래를 대비해야 할 때이다.

강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임하며 고령화 문제에 대한 깊은 통찰을 얻었다. 그는 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 설파하고 있다.