이제 내 집 마련 더 쉬워진다? 부동산 규제 대폭 강화!

수도권과 일부 경기도 지역을 중심으로 부동산 시장 과열 우려가 커지고 있는 가운데, 정부가 이러한 불안 심리를 잡고 실수요자들의 내 집 마련 기회를 넓히기 위한 강력한 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 이번 대책은 서울 전역과 분당, 과천 등 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶는 동시에, 주택담보대출 한도를 축소하는 등 금융 규제를 대폭 강화하는 내용을 담고 있다.

**어떤 혜택을 볼 수 있을까?**

이번 규제 강화의 가장 큰 목적은 과도한 투기 수요를 억제하고 실수요자들이 안정적으로 주택을 마련할 수 있는 환경을 조성하는 데 있다. 집값 상승 기대감에 따른 가수요 유입을 막고, 금융 규제를 강화하여 무리한 대출을 통한 투기를 차단함으로써 주택 가격 안정화를 꾀한다. 또한, 가격 띄우기 등 부동산 불법행위를 근절하기 위한 감독 기구를 설치하고, 향후 5년간 수도권에 135만 호의 주택을 공급하는 방안에도 속도를 높여 실수요자들의 주거 안정을 지원할 예정이다.

**내가 받을 수 있는 혜택은? 누가, 어떻게 받을 수 있나?**

이번 대책으로 인해 가장 직접적인 영향을 받는 것은 규제지역으로 지정된 지역의 주택을 매수하거나 대출을 받으려는 사람들이다.

**1. 규제지역 지정 확대 및 토지거래허가구역 지정:**

기존에 지정되어 있던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 유지된다. 여기에 서울 21개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 새로 지정된다. 또한, 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구에 포함된다. 이와 함께 해당 지역의 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 토지거래허가구역도 신규 지정된다. 이는 최근 주택가격 및 지가 상승률이 높고 거래 동향이 과열 양상을 보이는 지역을 중심으로 지정되었다.

**2. 주택담보대출 한도 축소:**

수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 조정된다. 시가 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하다. 하지만 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택의 경우 2억 원으로 축소된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 은행권 주담대 위험가중치 하한 역시 내년 1월부터 20%로 조기 상향 시행된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영된다.

**3. 부동산 불법행위 단속 강화:**

정부는 가격 띄우기 등 부동산 불법행위를 근절하기 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치한다. 국토부는 허위 신고 후 거래 해제 방식의 가격 띄우기를 막기 위해 기획 조사 및 신고센터를 운영하고, 금융위는 사업자대출 용도 외 유용 실태를 조사한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하며, 경찰청은 부동산 범죄 특별단속에 착수한다.

**4. 주택 공급 확대:**

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에 박차를 가한다. 민간 정비사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 20여 건의 법률 제·개정안을 연내 통과시키기 위해 국회와 긴밀히 협의한다. 또한, 노후청사·국공유지 활용, LH 개혁, 서울 우수 입지 재건축 등을 통해 주택 공급을 확대하고, 수도권 공공택지 분양 물량 공급 및 신규 택지 발표에도 속도를 낼 계획이다.

**신청 시 유의할 점 및 추가 팁:**

이번 대책으로 인해 규제지역 내 전매 제한이 지정 공고일부터 즉시 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용된다. 규제지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 비율이 확대되며, 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 이러한 청약 규제는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

정비사업의 경우, 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 규제지역 지정 공고일 당시 조합설립 인가된 재건축 구역이나 관리처분계획 인가된 재개발 구역은 조합원 지위 양도가 불가하며, 매매 거래는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금청산 대상이 된다.

토지거래허가구역 지정의 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생한다. 따라서 10월 20일 이후 해당 지역에서 토지 거래를 하려는 경우, 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우에는 허가 의무가 부여되지 않는다.

정부는 부동산 세제 합리화 방안도 마련해 생산적 부문으로의 자금 유도, 응능 부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 고려할 계획이며, 구체적인 세제 개편 방향과 시기 등은 시장 상황을 감안해 검토해 나갈 예정이다.