정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 서울 전 지역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 묶고 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력한 대책을 내놓았다. 이제 15억 원 초과 25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다. 또한, 부동산 불법행위 근절을 위한 감독기구 설치와 함께 수도권 135만 호 주택 공급 계획도 속도를 낸다.
**그래서 나에게 무슨 혜택이 돌아오나?**
이번 대책의 가장 큰 목표는 과열된 부동산 시장을 안정시켜 집값 상승 기대감을 꺾고, 실수요자들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 돕는 것이다. 이미 집값이 많이 오른 지역에 대한 규제를 강화하고, 불법적인 거래 행위를 철저히 단속함으로써 공정하고 투명한 거래 질서를 확립하는 데 초점을 맞추고 있다. 또한, 앞으로 5년간 수도권에 135만 호의 주택을 안정적으로 공급하기 위한 후속 조치들도 연내에 추진될 예정이라, 장기적으로는 주택 공급 확대라는 혜택을 기대할 수 있다.
**누가, 어떻게 혜택을 받거나 영향을 받나?**
이번 대책으로 인해 부동산 시장 참여자들은 다음과 같은 영향을 받게 된다.
* **규제 지역 확대:** 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외에 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새롭게 지정된다. 이 지역에서는 주택담보대출 규제가 강화된다.
* **주택담보대출 한도 축소:** 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다.
* **스트레스 금리 인상:** 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다.
* **전세대출 규제 강화:** 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.
* **주택 공급 확대:** 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택이 공급될 예정이다. 이와 관련된 법 개정 및 사업 추진에 속도가 붙는다.
**신청 방법 및 유의사항**
이번 대책은 직접적인 신청 절차보다는 규제 적용 및 혜택 추진에 관한 내용이므로, 관련 내용을 숙지하는 것이 중요하다.
* **토지거래허가구역 지정:** 토지거래허가구역 지정의 효력은 공고일로부터 5일 후인 **10월 20일**부터 발생한다. 따라서 10월 20일 이후 해당 지역에서 아파트 등 토지 거래를 하려면 계약 체결 전에 허가를 받아야 한다. 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우에는 허가 의무가 없다.
* **전매 제한:** 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권을 이미 소유하고 있는 당첨자나 분양권 매수자는 1회에 한해 전매가 허용된다.
* **청약 규제:** 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 청약통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화된다. 가점제 적용 비율이 확대되고, 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다.
* **정비사업 규제:** 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등이 적용된다. 조합설립 인가 또는 관리처분계획 인가가 난 재건축·재개발 구역에서는 조합원 지위 양도가 불가하며, 양수인은 현금청산 대상이 된다. 또한, 사업시행계획 인가를 최초로 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.
이번 대책은 주택시장 안정화라는 큰 목표를 가지고 추진되는 만큼, 자신의 상황에 맞춰 꼼꼼히 확인하고 대응하는 것이 중요하다.
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