15억 초과 주택담보대출 한도 축소, 나의 대출 가능 금액은?

이제 15억 원을 초과하는 주택을 구매하려는 경우, 주택담보대출 한도가 더욱 줄어들게 된다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 오는 16일부터 수도권 및 규제지역 내에서 주택담보대출 한도가 차등 적용되기 때문이다. 나도 이 혜택을 받을 수 있는지, 어떤 조건이 적용되는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

가장 큰 변화는 고가 주택 구매 시 적용되는 대출 한도 축소다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택을 구매할 경우, 주택담보대출 한도는 기존보다 줄어든 4억 원으로 제한된다. 만약 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구매하고자 한다면, 대출 한도는 2억 원으로 더욱 축소된다. 다만, 15억 원 이하 주택의 경우 현재와 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지된다. 이러한 규제 강화는 대출을 통한 고가 주택 매입 수요를 효과적으로 관리하기 위한 조치다.

더불어, 1주택자도 이제는 전세대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받게 된다. 이달부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환액이 DSR에 반영된다. 또한, 스트레스 금리 산정 방식도 강화된다. 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에는 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일부 상쇄할 것으로 예상된다. 이 규제는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적으로 확대될 예정이다.

이 외에도, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 계획보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위한 목적이다. 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 받은 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 40%로 하향 조정된다.

새로운 규제는 16일부터 즉시 시행되는 조치들이 있지만, 기존 계약자나 이미 대출 신청이 완료된 차주들에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 대책이 시장에 조기에 안착하도록 지원할 계획이다. 각 금융회사와 업권별 협회는 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 강화 등을 통해 소비자들이 혼선이나 불편을 겪지 않도록 적극적인 노력을 기울여 달라고 당부했다.