부동산 쏠림, 이제는 바꿔야 산다: 일본 앞선 빈집·슬럼화, 한국은 더 급하다

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있어 미래 노후 빈곤의 위험이 크다는 지적이 나왔다. 일본의 사례를 통해 빈집과 아파트 슬럼화 문제가 심각하게 다가오고 있음을 보여주며, 부동산 자산 구조조정의 필요성을 강조하고 있다.

주택이나 토지 소유주가 관리비, 세금 등을 감당하기 어려워 팔려고 내놓아도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 가져갈 정도가 되는 ‘마이너스 부동산’ 시대가 일본에서 이미 현실화되었다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채(전체 주택의 13.6%)에 달했으며, 2023년에는 900만 채로 늘었다. 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 상승할 것이라는 예측도 나온다. 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 주요 원인이지만, 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 상황과도 맞물려 있다. 주택은 여전히 자산이라는 인식 때문에 내 집 마련에 대한 애착이 강한 것도 한몫하고 있다.

단독주택뿐만 아니라 재건축을 못한 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제도 심각하다. 일본에서는 아파트를 구분소유주택이라 부르는데, 재건축을 위해서는 주민 80%의 동의가 필요하다. 하지만 소유주의 고령화, 상속자 간 합의 어려움, 재건축의 경제성 부족 등으로 인해 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 특히 위치가 좋지 않거나 이미 고층인 아파트는 재건축이 더욱 힘들어 슬럼화되고 빈집으로 전락할 가능성이 높다. 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 지역 지가를 4% 하락시킨다는 연구 결과도 있다. 도쿄 근교의 한 330세대 아파트는 40년이 넘었지만, 소유주 대부분이 고령자이고 재건축 기금을 적립하지 않아 재건축 가능성이 ‘제로’에 가깝다고 한다.

더욱 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 더 빠른 속도로 이러한 문제에 직면하고 있다는 것이다. 2023년 전국 빈집 수는 153만 4919채로 전년 대비 8만 가구 늘었으며, 이는 전국 총 주택 수의 7.9%에 해당한다. 빈집 비율이 10% 이상인 시군구도 절반이 넘는다. 특히 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소 후 고령층의 사망으로 빈집이 되는 경우가 늘고 있다.

일본과 달리 우리나라는 철근·콘크리트로 지은 대규모 아파트 비율이 10%를 넘는 일본과 달리 64.6%에 달한다. 10층 이상의 대규모 아파트가 대부분이며, 이는 미래에 더 큰 처리 문제를 야기할 수 있다. 강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 “가계 자산의 70~80%가 부동산인 우리나라의 경우, 재건축 자금 마련 문제뿐 아니라 빈집이나 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤을 걱정하지 않을 수 없다”며 부동산에 편중된 자산 구조조정을 서둘러야 한다고 강조했다.

강창희 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 접하며 노후 문제에 관심을 갖게 되었다. 현재는 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방법을 연구하고 있다.