서울·경기 규제지역, 대출 규제 대폭 강화! 이자 부담 늘고 한도 줄어든다

이제 수도권과 규제지역에서 주택을 구입하거나 전세를 얻으려는 사람들은 대출에 더 많은 신경을 써야 한다. 정부가 투기과열지구와 토지거래허가구역을 지정하면서, 주택담보대출 한도가 줄고 전세대출 이자 부담도 늘어날 전망이기 때문이다. 특히, 앞으로는 대출받을 때 금리 변동 가능성을 반영한 스트레스 금리가 더 높게 적용되어 대출 한도가 예상보다 적을 수 있다.

그렇다면 구체적으로 어떤 변화가 생기는 걸까? 먼저, 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도가 차등 적용된다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 이하의 주택을 구입할 경우, 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출받을 수 있다. 하지만 시가 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 만약 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구입한다면, 대출받을 수 있는 금액은 최대 2억 원으로 크게 축소된다. 이는 고가 주택 구입 목적의 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 정부의 방침이다.

또한, 앞으로는 대출받을 때 금리 변동 위험을 더 많이 고려해야 한다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정할 때, 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 일정 수준의 스트레스 금리를 더해 계산하는 스트레스 DSR 제도가 강화되기 때문이다. 현재는 1.5%가 적용되던 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해서는 3%로 높아진다. 이는 앞으로 금리가 인하되더라도 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위한 조치다.

특히 1주택자라면 전세대출에도 변화가 생긴다. 이제 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 본인의 DSR에 반영된다. 이로 인해 전세대출 한도가 줄어들거나, 다른 대출을 받는 데 영향을 줄 수 있다. 정부는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려해 1주택자의 경우 우선 적용하지만, 앞으로 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 점차 확대할 계획이다.

이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 높이는 조치 시행 시기가 앞당겨진다. 당초 내년 4월부터 적용될 예정이었으나, 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로 자금이 쏠리는 현상을 완화하고, 기업이나 자본시장 등 생산적인 분야로의 자금 공급을 늘리기 위한 조치다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라, 해당 지역에서는 즉시 강화된 대출 규제가 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 전세 또는 신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 또한, 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 축소된다.

정부는 이러한 규제 시행 전에 이미 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수를 완료한 사람들의 경우, 기존 차주의 신뢰를 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 경과 규정을 마련할 예정이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 앞으로 금융회사의 규제 준수 여부를 철저히 점검하고, 시장 안착을 위해 주기적으로 가계부채 점검 회의를 개최할 계획이다. 금융위와 관계기관은 일선 창구에서 소비자들의 혼란이 없도록 직원 교육과 고객 안내에도 힘써 달라고 당부했다.