내 집 마련, 대출 한도 줄어든다…알아두면 도움 되는 새 규제 총정리

이제 수도권과 경기 일부 지역에서 집을 사거나 전세 대출을 받을 때 이전보다 꼼꼼히 따져봐야 한다. 정부가 투기과열지구와 토지거래허가구역을 새로 지정하면서 주택담보대출 한도가 줄고, 전세 대출도 소득에 영향을 받게 되기 때문이다. 특히 15억 원이 넘는 고가 주택을 구입하려는 경우, 대출 가능 금액이 절반으로 줄어들 수 있어 주의가 필요하다.

**15억 원 초과 주택, 주담대 한도 4억 원 또는 2억 원으로 축소**

이번 규제 강화의 가장 큰 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 서울 전역과 경기도 12곳이 새롭게 규제지역으로 묶이면서, 해당 지역에서는 주택 가격에 따라 대출 가능한 금액이 달라진다.

먼저, 15억 원 이하 주택을 구입할 때는 기존과 같이 최대 6억 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 하지만 주택 가격이 15억 원을 초과하고 25억 원 미만일 경우에는 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 만약 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구입하고자 한다면, 대출 가능 금액은 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입 시 대출을 활용하는 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지가 반영된 결과다.

**1주택자 전세대출도 DSR에 포함…스트레스 금리 상향 조정**

집을 소유하고 있는 1주택자라도 앞으로는 전세대출을 받을 때 신중해야 한다. 이달부터는 1주택자의 전세대출 또한 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 전세대출 이자 상환분도 개인의 전체 대출 상환 능력에 포함된다는 의미다.

또한, 앞으로 대출금리가 오를 가능성에 대비해 스트레스 금리 적용 방식도 강화된다. 현재 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, 대출 한도를 산정할 때 적용되는 스트레스 금리의 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 예상보다 크게 늘어나지 않도록 하는 효과를 가져올 것으로 보인다.

**은행권 주담대 위험가중치 하한 1월부터 조기 시행**

이와 함께 은행권의 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨진다. 원래 내년 4월부터 시행될 예정이었던 이 조치는 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로 자금이 과도하게 쏠리는 것을 막고, 기업이나 자본시장 등 생산적인 분야로 자금이 더 많이 흘러가도록 유도하기 위한 조치다.

**신규 규제 지역, 즉시 강화된 대출 규제 적용**

이번에 새로 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 또한, 전세자금대출이나 신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 구입하는 행위도 제한된다.

상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 이러한 규제들은 상반된 시장 상황을 점검하고, 대출 수요 관리를 한층 강화하기 위한 목적이다.

**기존 계약자는 보호… 실수요자 피해 최소화 노력**

정부는 이번 규제 강화 조치가 시행되기 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나, 대출 신청 접수가 완료된 경우에는 기존 차주의 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 경과 규정을 마련하여 제도를 운영할 계획이다.

금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 강화하고, 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링할 예정이다. 또한, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 새로운 규제가 시장에 잘 안착될 수 있도록 적극 지원한다는 방침이다. 일선 창구에서 소비자들의 혼선이나 불편이 없도록 금융협회와 금융회사들은 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.