내 집 마련, 대출 받기 더 쉬워진다? 달라지는 주택담보대출 규제 총정리

정부가 서울 전역과 경기 12곳을 포함한 수도권 및 규제지역의 부동산 시장 안정을 위해 대출 규제를 강화한다. 이에 따라 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 줄어들고, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 등 변화가 생긴다. 하지만 이러한 변화 속에서도 실수요자를 위한 경과 규정도 마련되어 있어 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있다.

가장 눈에 띄는 변화는 주택 시가에 따른 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제지역 내에서 15억 원 이하 주택을 구입할 경우 주담대 한도는 기존과 동일하게 6억 원으로 유지된다. 그러나 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하려는 조치다.

또한, 대출금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 실제 대출금리에 1.5%의 스트레스 금리를 가산하는 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하려는 목적이다.

1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도 변화가 있다. 이제 전세대출의 이자 상환분도 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 제도의 경과를 보며 점진적으로 확대될 예정이다.

은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨진다. 당초 내년 4월 시행 예정이었던 이 조치가 1월부터 조기 시행됨에 따라 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상이 완화될 것으로 기대된다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이러한 조치들은 8월 16일부터 즉시 시행되는 것들이 많지만, 기존 차주의 신뢰를 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 경과 규정도 마련되어 있다. 만약 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나, 대출 신청 접수가 완료된 경우에는 기존 규정이 적용될 수 있다.

금융당국은 이러한 새로운 규제들이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 현장 점검을 강화하고, 금융당국·관계기관·금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최할 예정이다. 또한, 일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 금융회사 직원 교육 및 고객 안내에 만전을 기할 것을 당부했다.