규제지역 확대 및 대출 규제 강화, 어떤 혜택과 변화가 있을까?

최근 부동산 시장 불안정 심화에 따라 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶는 등 강력한 규제책을 발표했다. 이와 더불어 주택담보대출 한도를 축소하고 부동산 불법행위 근절을 위한 감독기구 설치 등 부동산 시장 안정화를 위한 다각적인 대책이 시행될 예정이다. 이번 대책으로 인해 시민들이 직접적으로 체감하게 될 변화와 혜택, 그리고 이를 위한 구체적인 내용을 상세히 알아보자.

무엇이 달라지나? 주요 혜택 및 변화 요약

이번 부동산 시장 안정화 대책의 핵심은 주택 가격 상승 기대 심리를 억제하고 과열된 시장을 진정시키는 데 있다. 이를 위해 서울 전역과 경기도 일부 지역이 신규 규제지역으로 지정되며, 주택담보대출 규제가 한층 강화된다. 특히, 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 축소되어 고가 주택 거래에 대한 금융 부담이 늘어날 것으로 예상된다. 또한, 부동산 불법 행위를 철저히 근절하기 위한 감독 체계가 구축되어 더욱 공정하고 투명한 거래 질서가 확립될 것으로 기대된다.

새로운 규제 지역은 어디이며, 나는 해당되나?

이번 대책으로 인해 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되는 지역은 다음과 같다. 기존에 지정되었던 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 지정이 유지된다. 여기에 더해 서울 21개 자치구 전체가 새롭게 지정되며, 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시가 포함된다. 토지거래허가구역 역시 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 신규 지정된다. 이러한 지역에서 부동산 거래를 계획하고 있다면, 새롭게 적용되는 규제 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다.

대출 규제, 얼마까지 받을 수 있나?

이번 대책으로 주택담보대출 한도가 축소된다. 수도권 및 규제 지역 내 주택의 경우, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원까지, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지 대출 한도가 적용된다. 다만, 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원이 유지된다. 이 외에도 수도권과 규제 지역 내 주택담보대출에 대한 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 역시 당초 예정보다 앞당겨져 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행된다.

집값 띄우기 등 불법 행위, 이제 어떻게 단속되나?

정부는 가격 띄우기와 같은 부동산 불법 행위를 근절하고 공정한 시장 질서를 확립하기 위해 강력한 범정부 대응 체계를 구축한다. 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치되며, 국토부는 허위 신고 등 가격 띄우기 행위에 대해 기획 조사 및 신고센터 운영, 수사 의뢰 등 엄정 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출 용도 외 유용 실태에 대한 전수 조사를 실시하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래에 대한 전수 검증과 함께 부동산 탈세 신고센터를 운영한다. 경찰청 역시 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 집중 단속할 예정이다.

주택 공급은 차질 없이 이루어지나?

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에 속도를 높인다. 올해 안에 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의 및 통과를 추진하며, 관계부처, 지자체, LH, SH, GH 등이 참여하는 주택공급점검 TF를 통해 진행 상황을 점검하고 애로 사항을 해소할 계획이다. 또한, 노후 청사 및 국공유지 활용, LH 개혁 방안, 서울 우수 입지 노후 영구임대주택 재건축, 도심 내 신축 매입임대 공급 등 다양한 방식으로 주택 공급을 확대할 방침이다. 서울 성수 야구장, 위례업무용지, 한국교육개발원 부지 등을 활용한 4000호 공급도 차질 없이 추진된다. 수도권 공공택지 내 올해 잔여 물량 5000호 분양, 내년 분양 물량 계획 발표, 신규 택지 3만 호 입지 검토 등도 연내 추진된다. 서리풀지구, 과천지구 등 서울 강남권 인접 지역의 공공택지 착공도 최대한 앞당겨진다.

신청 시 유의할 점은 무엇인가?

새롭게 지정된 규제 지역에서의 전매 제한은 규제 지역 지정 공고일로부터 즉시 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권을 이미 소유한 경우 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 규제는 규제 지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용되며, 청약 통장 가입 기간, 세대주 여부 등 1순위 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 비율 확대, 일정 기간 재당첨 제한 등이 발생한다. 정비사업의 경우, 규제 지역 지정 공고일 당시 조합 설립 인가된 재건축 구역 및 관리처분 계획 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위 양도가 제한된다. 또한, 투기과열지구 내 다른 정비 사업에서 조합원 분양 신청이 제한될 수 있으며, 최초 사업 시행 계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다. 토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 이 날 이후 계약 체결 시에는 계약 전에 허가를 받아야 유효한 계약이 성립된다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우 허가 의무가 부과되지 않는다.