수도권 내 주택담보대출, 이제 시가에 따라 더 엄격하게 관리된다

이제 수도권과 규제지역에서 주택을 구매하기 위한 주택담보대출 한도가 시가에 따라 달라진다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 16일부터 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능해진다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 효과적으로 관리하기 위한 조치다.

특히 1주택자의 경우, 앞으로 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 또한, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있을 것으로 예상된다. 이러한 변화는 가계부채 점검회의를 통해 마련된 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안의 일환으로 시행된다.

해당 조치는 수도권 및 규제지역 내 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행 6억 원으로 유지하면서, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 축소하는 내용을 담고 있다. 또한, 주택구입 목적의 주택담보대출 한도뿐만 아니라, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 차주별 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 3%로 높아진다.

더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.

이와 함께, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 또한, 금융당국은 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착하도록 적극 관리할 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 힘써 줄 것을 당부했다.