내 집 마련, 대출 규제 변화 꼭 확인하세요

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 수도권 및 규제 지역의 주택담보대출 한도가 크게 줄어들고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 달라진다. 이에 따라 15억 원 초과 25억 원 미만 주택 구매 시 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다. 또한, 1주택자의 전세대출도 DSR에 반영되고 스트레스 금리가 상향 조정되어 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다.

이번 대출 규제 변화는 정부가 지난 6월 27일 발표한 주택시장 안정화 대책의 일환으로, 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 지속되고 시장의 과열 양상이 확대될 수 있다는 우려에 따라 선제적으로 마련되었다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 가계부채 점검회의를 열어 이번 대출 수요 관리 방안을 구체화했으며, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관련 기관과 은행연합회, 5대 시중은행 등 금융권이 참여했다.

새로운 대출 규제 내용 중 가장 눈에 띄는 변화는 수도권·규제 지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 한도 축소다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원에서 25억 원 사이 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 대출 한도가 제한된다. 이를 통해 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 방침이다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 미래 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 수도권·규제 지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위함이다.

특히, 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보면서 점진적으로 확대될 예정이다.

이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이번 발표된 대출 규제 중 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 규제 시행 이전에 주택 매매 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 방침이다. 금융당국은 앞으로도 현장 점검과 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착하도록 관리해 나갈 계획이다. 일선 금융기관에서는 소비자 혼선 및 불편을 최소화하기 위해 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.