주택담보대출 한도 축소, 이제 15억 초과 주택 구입 더 어려워진다

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 축소된다. 특히 15억 원을 초과하는 주택을 구입하려는 경우 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어들 전망이다. 이제 고가 주택 구입을 위한 대출 문턱이 더욱 높아진다.

주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 수도권 및 규제지역 내에서 15억 원 이하 주택을 구입할 때 적용되는 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원이다. 하지만 주택 가격이 15억 원 초과 25억 원 미만인 경우에는 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 또한, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이러한 조치는 수도권 및 규제지역 내에서 대출을 이용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하기 위한 것이다.

뿐만 아니라, 1주택자의 전세대출도 변화를 맞는다. 이달부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 가계부채 증가세를 억제하고 차입자의 상환 능력을 더욱 면밀히 평가하기 위한 조치다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 결과를 보아가며 적용 범위를 단계적으로 확대할 계획이다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.

이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주가 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결한 차주, 그리고 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대해서는 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하기 위해 경과 규정이 마련될 예정이다. 금융당국은 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 계획이다. 또한, 일선 금융 현장에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 당부했다.