수도권 주택담보대출, 이제 최대 2억 원 줄어든다

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서 16일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 시가 15억 원 초과, 25억 원 미만 주택을 구매할 경우 최대 4억 원까지, 25억 원을 초과하는 주택은 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있게 된다. 또한 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되며, 스트레스 금리 하한이 3%로 상향 조정되어 대출 한도가 축소될 전망이다.

이번 조치는 가계부채 증가를 억제하고 과열된 부동산 시장을 안정화하기 위한 금융 당국의 의지를 담고 있다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 대책을 발표하고, 이를 이행하기 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 주요 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석하여 시장 상황을 점검하고 대출 수요 관리 방안을 논의했다.

이번 규제 강화의 주요 내용은 다음과 같다. 먼저, 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이는 고가 주택 구매 수요를 억제하고 대출을 통한 투기를 막겠다는 의도이다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출 금리에는 반영되지 않지만, 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이로 인해 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 예상만큼 확대되는 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있을 것으로 기대된다.

1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 전세대출을 이용한 주택 구매 수요를 관리하기 위한 조치이다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미칠 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.

은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨진다. 당초 내년 4월 시행 예정이었던 위험가중치 하한 상향(15% → 20%)이 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.

이번에 신규 지정된 규제지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 조치 시행 전에 이미 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 운영될 예정이다. 금융 당국은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 계획이다. 금융위와 관계기관은 일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해줄 것을 당부했다.