투기과열지구·토지거래허가구역 지정 후 대출, 이렇게 달라진다

서울 전역과 경기 12곳이 새롭게 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 수도권과 규제지역에서의 주택담보대출 한도가 축소된다. 특히 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 줄어들어 고가 주택 구입을 위한 대출이 어려워진다. 이러한 변화는 8월 16일부터 즉시 적용된다.

이번 대책은 실수요자를 보호하고 부동산 시장의 과열을 막기 위해 마련되었다. 이미 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세는 일정 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 집값 상승세가 지속되고 있다는 판단에 따라 더욱 강력한 대출 수요 관리가 필요하다는 공감대가 형성되었기 때문이다.

구체적으로, 수도권 및 규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 제한된다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 대출 한도는 2억 원으로 축소된다. 이를 통해 대출을 이용한 고가 주택 구매 수요를 더욱 효과적으로 관리할 방침이다.

또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래의 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위함이다.

1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받는 경우에도 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 점진적으로 확대하는 방안도 검토될 예정이다.

더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.

새롭게 지정된 규제지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.

즉시 시행 가능한 조치들은 8월 16일부터 시행되지만, 기존 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 금융당국은 향후 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 계획이다. 일선 금융 현장에서는 소비자들의 혼선과 불편이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다.