수도권 주택담보대출, 최대 4억 원 줄어든다…”내 집 마련, 이제 어떻게?”

이제 수도권과 규제지역에서 집을 사려는 사람들의 주택담보대출 한도가 눈에 띄게 줄어들 전망이다. 특히 15억 원을 초과하는 고가 주택을 구매하려는 경우, 대출 가능한 금액이 최대 4억 원까지 축소된다. 이는 정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정하면서 16일부터 적용되는 새로운 규제 때문이다.

이번 조치는 단순히 고가 주택 구매자뿐만 아니라, 1주택자도 전세대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)에 이자 상환분이 반영되고, 스트레스 금리 하한도 높아지는 등 가계부채 관리 강화의 일환으로 시행된다. 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서 과열 양상이 확산될 수 있다는 우려에 따른 선제적 조치다.

그렇다면 구체적으로 어떤 변화가 생기는 걸까? 먼저, 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입하기 위해 받는 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 만약 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구매하려 한다면, 이제는 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있게 된다. 이를 통해 고가 주택을 중심으로 한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 방침이다.

또한, 차주별 DSR을 산정할 때 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 실제 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해서는 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하될 때 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위함이다.

1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도 변화가 있다. 앞으로는 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 추이를 보면서 단계적으로 확대할 계획이다.

이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 상향하는 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로 자금이 과도하게 쏠리는 현상을 완화하고, 기업이나 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.

이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 즉시 강화된 대출 규제가 적용된다. 주택담보대출의 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 또는 신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.

정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수를 완료한 경우에는 경과 규정을 마련하여 기존 차주들의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 가지 않도록 제도를 운영할 예정이다. 또한, 금융당국은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 안정적으로 정착될 수 있도록 관리해 나갈 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 일선 창구에서 소비자들의 혼선이 없도록 직원 교육과 고객 안내에 힘써 줄 것을 당부했다.