부동산 쏠림, 은퇴 후 빈곤으로 이어질까? 일본 사례로 본 우리집의 미래

내 집 마련의 꿈이 노후 빈곤으로 이어질까 걱정해야 하는 시대가 오고 있다. 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어, 일본의 사례처럼 빈집이나 슬럼화된 아파트 문제로 은퇴 후 재정적 어려움을 겪을 수 있다는 경고가 나왔다. 부동산 자산 구조조정을 통해 노후를 든든하게 준비해야 할 때이다.

우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본에서는 이미 심각한 빈집 및 아파트 슬럼화 문제가 발생하고 있다. 2018년 848만 채였던 일본의 빈집은 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 될 것이라는 예측도 나온다. 농촌이나 지방뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집 문제는 심각하며, 1970~80년대 인기였던 신도시가 지금은 노인들만 거주하거나 빈집이 늘어난 타운이 되어버린 사례도 있다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 이유는 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국과 달리 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상 주택이 신축되는 상황도 빈집 문제를 악화시키고 있다. 주택 건설업자는 신규 주택을 계속 지으려 하고, 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 여기는 인식 또한 문제로 지적된다.

더욱 심각한 것은 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화 문제이다. 일본에서는 아파트 재건축을 위해 구분소유주 80%의 동의가 필요한데, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 재건축에 성공하려면 위치가 좋고 저층이어야 하지만, 그렇지 않은 경우 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다.

노후화된 아파트들은 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 정도 하락하는 것으로 나타났다. 필자의 일본인 친구가 거주하는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트는 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 현재는 300~400만 엔에도 팔릴지 불투명한 상황이다. 40년 이상 된 이 아파트의 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다. 대부분 고령자인 소유주들이 재건축을 번거롭게 여기고, 재건축 기금도 적립하지 않았기 때문이다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능하며, 주민들은 ‘살다 떠나면 그만’이라는 태도를 보이고 있다.

놀랍게도, 일본의 아파트 재건축 성공 사례 중 80%는 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 재건축 동의가 얻어진 경우였다고 한다.

문제는 이러한 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제가 일본보다 우리나라에서 훨씬 더 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다는 점이다. 2023년 통계청 조사 결과, 전국의 빈집은 153만 4919채로 전체 주택의 7.9%에 달하며, 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 농촌뿐 아니라 신도시 개발로 젊은 층이 떠난 원도심에도 빈집이 늘고 있으며, 상속받을 사람이 없어 빈집이 되는 경우도 적지 않다.

더욱 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본은 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%인 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지한다. 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.

정책 당국은 이미 앞서 가고 있는 일본의 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 개인 차원에서도 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산 쏠림 현상을 해소하고, 다가올 노후에 대비한 자산 구조조정을 서둘러야 할 것이다.