부동산 규제 강화, 나에게 어떤 영향이 있을까?

이제 서울 전역과 경기도 일부 지역에서 집을 사고팔 때 더 까다로운 규제를 적용받게 된다. 주택담보대출 한도가 줄고, 투기과열지구 및 조정대상지역이 확대되며, 토지거래허가구역으로 묶이는 곳도 늘어난다. 나아가 부동산 불법 행위를 막기 위한 감독기구도 설치된다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 2025년 10월 15일 부동산 관계장관회의를 열어 이 같은 주택시장 안정화 대책을 발표했다.

**집값 상승세 꺾으려는 정부, 규제지역 확대와 대출 축소**

최근 서울과 경기도 일부 지역을 중심으로 집값 상승세와 거래량이 빠르게 늘어나면서 주택시장 불안이 확산되고 있다는 판단하에 정부는 규제를 강화하기로 했다. 앞으로는 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외에 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 새로 지정된다. 경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다.

이와 함께 토지거래허가구역도 지정되는데, 이는 투기과열지구와 같은 지역에 있는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 한다. 이러한 지역에서는 앞으로 토지 거래 시 허가를 받아야 한다.

가장 직접적으로 체감할 수 있는 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택을 구매할 때는 최대 4억 원까지만 대출이 가능하며, 25억 원을 초과하는 주택의 경우에는 최대 2억 원까지만 대출이 가능해진다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 역시 당초 예정보다 앞당겨 내년 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행된다.

**부동산 불법행위 엄단, 5년 내 135만 호 주택 공급도 추진**

정부는 가격 띄우기와 같은 부동산 불법행위를 뿌리 뽑기 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치한다. 국토부는 허위 신고 후 거래 해제하는 방식의 가격 띄우기를 막기 위한 기획 조사와 신고센터를 운영하고, 혐의 발견 시 수사를 의뢰하는 등 엄정하게 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태를 전수 조사하여 대출 규제 우회 사례를 점검하고 관리 감독을 강화한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하며, 시세 조작 중개업소도 집중 점검한다. 경찰청은 국가수사본부 주관으로 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 관련 범죄를 단속한다.

이와 더불어 정부는 앞으로 5년 동안 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높여 올해 안에 모든 추진을 완료하기로 했다. 민간 정비사업 절차와 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 국회 통과를 위해 협력할 계획이다. 또한, 노후청사·국공유지 활용 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향을 확정한다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대주택 2만 3000호를 분양·임대 혼합형으로 재건축하고, 도심 내 신축 매입 임대 7000호 모집 공고도 연내 마무리한다. 서울 성대 야구장, 위례업무용지 등은 공공기관 예비타당성 조사를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하며, 한국교육개발원도 공공주택 지구 지정 절차에 착수하는 등 서울 4000호 공급을 추진한다. 수도권 공공택지 내 올해 분양 물량 2만 2000호 중 잔여 5000호를 연내 분양하고, 내년 수도권 공공택지 내 분양할 주택 2만 7000호에 대한 구체적인 단지와 물량 계획도 연내 발표 예정이다.

**규제 지역 지정 관련 유의사항**

규제 지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권을 이미 소유하고 있거나 당첨된 경우에는 1회에 한해 전매가 허용된다. 규제 지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되며, 가점제 적용 비율이 확대되고 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 이러한 청약 규제는 규제 지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.

정비사업의 경우, 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 규제 지역 지정 공고일 현재 조합설립 인가가 난 재건축 구역이나 관리처분계획 인가가 난 재개발 구역에서는 조합원 지위 양도가 불가하며, 매매 거래 자체는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금 청산 대상이 된다. 또한, 지정일로부터 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구 내 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가하다. 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.

토지거래허가구역 지정 효력은 공고한 날로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생한다. 따라서 10월 20일 이후부터 해당 지역에서 아파트 등 토지를 거래하려면 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약이 성립된다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우에는 허가받을 의무가 부과되지 않는다.