수도권·규제지역 대출, 15일부터 달라진다…나도 혜택 받을 수 있나?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 축소된다. 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 줄어든다. 또한 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 스트레스 금리 하한이 상향 조정된다.

이번 대책은 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안의 일환으로 마련되었다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 이행을 위해 긴급 가계부채 점검회의를 열어 구체적인 방안을 논의했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석했다.

주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 수도권·규제지역에서 주택구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 관리한다는 방침이다.

둘째, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위한 조치다.

셋째, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적으로 확대될 예정이다.

이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융을 촉진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 대책 중 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 시행되며, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 금융당국은 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 관계기관 및 금융권과 주기적으로 가계부채 점검회의를 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착하도록 관리할 계획이다.