서울·경기 일부 지역 규제 강화, 주택담보대출 축소…나에게 해당하는 혜택은?

최근 주택 시장의 불안정한 흐름에 따라 정부가 수도권과 경기도 일부 지역에 대한 규제를 대폭 강화한다. 이에 따라 해당 지역의 주택담보대출 한도가 축소되며, 토지거래허가구역으로 지정되는 등 부동산 시장 거래에 변화가 생긴다. 이번 대책으로 인해 시민들이 직접적으로 얻게 될 변화와 그 혜택, 그리고 주의해야 할 점들을 자세히 알아보자.

**어떤 혜택을 받을 수 있나?**

가장 눈에 띄는 변화는 주택담보대출 한도 축소다. 수도권 및 규제 지역에서 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 이하인 주택을 구매할 경우, 주택담보대출 한도가 4억 원으로 제한된다. 또한, 시가 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 더욱 축소된다. 이는 과도한 대출을 통한 투기 수요 유입을 막고, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하기 위한 조치다. 더불어, 부동산 불법 행위를 근절하기 위한 강력한 감독 기구가 설치될 예정이어서, 보다 투명하고 공정한 거래 환경이 조성될 것으로 기대된다.

**나도 혜택을 받을 수 있을까? 대상과 조건은?**

이번 대책의 주요 대상은 서울 전역과 경기도 12개 지역의 부동산 시장 참여자들이다. 이 지역들은 조정대상지역, 투기과열지구, 그리고 토지거래허가구역으로 신규 지정되거나 기존 지정이 유지된다.

* **조정대상지역 및 투기과열지구**: 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 기존대로 유지된다. 여기에 서울의 나머지 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새로 지정된다. 경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다.

* **토지거래허가구역**: 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이 토지거래허가구역으로 신규 지정된다.

이러한 지역에서 주택을 거래하고자 하는 경우, 규제 적용 시점에 따라 전매 제한, 청약 규제 강화, 조합원 지위양도 제한 등의 규제가 적용될 수 있다. 예를 들어, 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용되지만, 지정일 당시 이미 분양권을 소유하고 있던 당첨자나 매수자는 1회에 한해 전매가 허용된다. 또한, 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터는 청약통장 가입 기간, 세대주 여부 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 비율이 확대되며, 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한된다.

**신청 및 거래 방법은 어떻게 되나?**

가장 중요한 변화는 토지거래허가구역 지정 효력이 2025년 10월 20일부터 발생한다는 점이다. 이 날짜부터 해당 구역 내 아파트 등 토지 거래를 하려면 계약 체결 전에 허가를 받아야 한다. 10월 20일 이전에 이미 계약을 체결한 경우에는 허가받을 의무가 부과되지 않으며, 실거주 의무 또한 적용되지 않는다. 그러나 10월 20일 이후 계약을 체결할 경우에는 반드시 허가관청의 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다.

**알아두면 좋은 추가 정보**

정부는 부동산 불법 행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치할 예정이다. 또한, 가격 띄우기 등 허위 신고에 대해 국토부는 기획 조사와 신고센터를 운영하며, 혐의 발견 시 엄정 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출의 용도 외 유용 실태에 대해 전수 조사하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하며, 시세 조작 중개업소 등도 집중 점검한다. 경찰청 또한 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 단속할 예정이다.

더불어, 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높여 연내 모두 추진하기로 했다. 민간 정비사업 절차와 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 관련 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의할 예정이다. 노후 청사 및 국공유지 활용, LH 개혁, 서울 우수 입지 노후 영구임대주택 재건축, 신축 매입임대 주택 공급 등 다양한 방안을 통해 주택 공급을 늘려나갈 계획이다.