서울·경기 일부 지역 규제 강화, 대출도 조여진다

서울 전역과 분당, 과천 등 경기도 12개 지역의 주택 시장이 더욱 엄격하게 관리된다. 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되며 토지거래허가구역으로 묶이는 등 부동산 규제가 강화되는 것이다. 또한, 주택담보대출 한도 역시 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다.

정부는 최근 서울과 경기도 일부 지역에서 가팔라지고 있는 주택 가격 상승세와 매매 거래량 증가세를 부동산 시장 불안 확산으로 판단하고 있다. 집값 상승 기대감으로 인한 가수요 유입도 가시화되고 있어 추가적인 집값 상승 가능성을 배제할 수 없다는 인식이 이번 대책의 배경이 되었다.

이번 규제지역 확대는 주로 주택 가격 및 지가 상승률이 높거나 거래 동향이 과열 우려가 있는 지역을 중심으로 이루어진다. 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 지정이 유지되며, 서울의 나머지 21개 자치구 전체가 새로 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 이에 해당한다. 이와 함께 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택은 토지거래허가구역으로 신규 지정된다.

부동산 금융 규제도 대폭 강화된다. 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 차등 적용된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영된다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한은 당초 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 15%에서 20%로 상향 시행된다.

정부는 부동산 거래 질서 확립을 위해 가격 띄우기 등 부동산 불법행위 근절에도 나선다. 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치되며, 국토부는 허위 신고를 이용한 가격 띄우기를 근절하기 위한 기획 조사와 신고센터를 운영한다. 금융위원회는 사업자 대출 용도 외 유용 실태 전수 조사와 대출 규제 우회 사례 점검을 강화한다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소도 집중 점검한다. 경찰청은 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄에 대한 특별 단속에 착수한다.

이와 더불어 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높인다. 민간 정비사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과를 추진한다. 또한, 노후 청사 및 국공유지를 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향을 확정한다. 서울 우수 입지의 노후 영구 임대주택을 분양·임대 혼합형 2만 3000호로 재건축하기 위한 사업 계획안도 마련된다. 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7000호 모집 공고를 연내 마무리하고, 서울 성대 야구장, 위례 업무 용지 등에 대한 공공 기관 예비 타당성 조사를 면제하여 부지 매입 절차를 진행한다. 수도권 공공택지 내 올해 잔여 물량 5000호를 연내 분양하고, 내년 수도권 공공택지 내 분양 예정인 2만 7000호에 대한 계획도 연내 발표될 예정이다.

한편, 규제지역 지정 공고일 이후부터 전매 제한이 즉시 적용되나, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 규제는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용되며, 1순위 당첨 자격 요건 강화, 가점제 적용 비율 확대, 일정 기간 재당첨 제한 등의 규제가 따른다. 정비사업의 경우 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 해당 날짜 이후 계약 체결 시 허가를 받아야 한다.