투기과열지구·토지거래허가구역 지정, 내 주택담보대출 한도는 얼마?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 이제 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받으려는 사람들의 대출 한도가 크게 줄어들게 된다. 특히 15억 원을 초과하는 고가 주택의 경우, 받을 수 있는 주택담보대출 금액이 절반 이상 감소할 것으로 예상된다.

이번 규제 강화는 8월 16일부터 즉시 시행된다. 핵심은 주택의 시가에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이다. 현재 수도권 및 규제지역에서 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지된다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우, 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 또한, 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지가 반영된 결과다.

이번 대책에는 주택담보대출 한도 축소 외에도 가계부채 관리를 위한 여러 방안이 포함되어 있다. 먼저, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 8월부터 적용된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미칠 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적으로 확대될 예정이다.

또한, 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재는 대출금리에 1.5%의 스트레스 금리 하한을 적용하지만, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 대해서는 이 하한이 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하기 위한 조치다.

은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 예정보다 앞당겨진다. 당초 내년 4월부터 시행될 예정이었던 위험가중치 하한 상향(15% → 20%)이 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 관련 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착될 수 있도록 적극 관리할 예정이다. 은행 등 금융권에는 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 소비자의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 협조를 당부했다.