내 집값 하락, 노후 빈곤 경고… 부동산 쏠림 자산 구조조정 시급하다

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있어, 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 빈집 및 아파트 슬럼화 문제에 직면할 수 있다는 경고가 나왔다. 자칫 잘못하면 주택 가격 하락으로 노후 빈곤까지 걱정해야 할 상황에 놓일 수 있으므로, 부동산 위주 자산 구조조정이 시급하다는 지적이다.

일본의 사례를 보면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 급증할 것이라는 예측도 나온다. 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 주택 건설업자의 신규 주택 건설 선호, 그리고 여전히 주택을 단순한 자산을 넘어 내 집 마련의 상징으로 여기는 인식 때문으로 분석된다. 특히 재건축이 어려운 노후 아파트 단지는 슬럼화되면서 주변 지역의 지가 하락에도 영향을 미친다. 실제로 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있다.

우리나라 역시 심각하다. 2023년 전국 빈집 수는 153만 4919채로, 전년 대비 8만 가구 증가하며 전체 주택의 7.9%에 달한다. 이미 122곳의 시군구에서는 빈집 비율이 10%를 넘어서고 있다. 빈집은 농촌 지역뿐 아니라, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 문제 등으로 도심에서도 늘어나고 있다.

더욱 우려스러운 점은 우리나라 아파트의 높은 비율이다. 일본의 경우 전체 주택 중 아파트 비율이 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준 1954만 6000채 주택 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 대책 마련이 시급하다.

이러한 문제에 대해 정책 당국은 일본의 사례를 참고하여 시급히 대응책을 마련해야 하지만, 개인 차원에서의 노력도 중요하다. 가계 자산의 대부분을 부동산에 의존하는 구조를 변화시키고, 부동산 편중 자산 구조조정을 서둘러야 할 때이다.

강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 접하며 노후 문제에 관심을 갖게 되었다. 그는 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 알리고 있다.