주택담보대출 한도 줄어든다…’내 집 마련’ 더 어려워지나?

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대)에 대한 새로운 규제가 적용된다. 이제 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택을 구매할 경우 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택의 경우 2억 원으로 각각 줄어들게 된다. 또한, 1주택자도 이달부터는 전세대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되며, 스트레스 금리 적용 하한선이 3%로 상향 조정된다.

이번 대책은 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안의 일환으로 마련되었다. 금융위원회는 지난 6월 27일 발표한 대책 이후에도 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 지속되고, 금리 인하 기대감 등으로 부동산 상승에 대한 시장 기대 심리가 여전한 상황을 우려하여 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 공감했다.

새롭게 적용되는 주담대 한도 축소는 수도권·규제지역 내에서 주택 구입 목적의 대출을 더욱 강력하게 관리하기 위함이다. 구체적으로 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도는 기존과 동일하게 6억 원이 유지된다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 이하 주택에 대해서는 4억 원, 25억 원을 초과하는 고가 주택에는 2억 원으로 대출 한도가 줄어든다.

또한, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 대출 과다 이용을 억제할 것으로 예상된다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도 주의가 필요하다. 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영되기 시작한다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안이 검토될 예정이다.

은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치 또한 예정보다 앞당겨진다. 당초 내년 4월 시행 예정이었던 15%에서 20%로의 상향 조치가 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 받은 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 더불어 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.

이러한 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 방안들은 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 방침이다.

금융당국과 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 시장 안착을 지원할 계획이다. 일선 창구에서의 혼선과 불편이 없도록 업권별 협회와 금융회사에서도 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 힘써줄 것을 당부했다.