투기과열지구·규제지역 지정 후 주택담보대출 한도 축소, 1주택자 전세대출도 DSR 반영

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 11월 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 축소된다. 특히 주택 가격대에 따라 대출 한도가 차등 적용되어, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 줄어든다. 또한, 1주택자의 전세대출 역시 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영될 예정이어서 가계부채 관리가 한층 강화될 전망이다.

이번 대출 수요 관리 방안은 주택 시장의 안정화를 도모하기 위해 마련되었다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택 시장 안정화 대책의 이행을 위해 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 이러한 내용을 포함한 구체적인 방안을 논의했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계 기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석했다.

가장 눈에 띄는 변화는 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도 축소다. 기존에는 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 6억 원, 25억 원 초과 주택은 6억 원으로 동일한 한도가 적용되었다. 하지만 이번 규제 강화로 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억 원이 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 더욱 효과적으로 관리한다는 방침이다.

더불어, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해서는 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 급격한 대출 증가를 막기 위한 조치다.

이번 규제의 또 다른 중요한 부분은 1주택자의 전세대출에 대한 변화다. 앞으로 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.

이와 함께, 지난 6월 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.

이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이러한 조치들은 11월 16일부터 즉시 시행 가능한 것들은 바로 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들도 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약이나 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 제도가 운영될 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다.