부동산 쏠림, 이제는 바꿔야 할 때: 일본의 빈집·슬럼화, 우리에게 닥칠 현실

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있어 노후 빈곤에 대한 불안감이 커지고 있다. 일본의 사례를 통해 알 수 있듯이, 부동산 편중 구조는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제로 이어져 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤을 야기할 수 있다. 따라서 부동산 자산 구조조정은 더 이상 미룰 수 없는 과제이다.

일본의 경우, 2018년 기준 빈집이 848만 채에 달했으며, 이는 전체 주택의 13.6%에 해당했다. 2023년에는 900만 채로 늘었고, 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나온다. 특히 도쿄 수도권에서도 빈집이 늘고 있으며, 1970~80년대 인기리에 분양되었던 신도시들이 지금은 노인들만 남거나 빈집이 많은 지역으로 변모했다. 이러한 현상의 주된 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 또한, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 것도 빈집 문제를 심화시키는 요인이다. 주택 건설업자는 신규 주택 건설을 선호하고, 주택 구입자 역시 내 집 마련에 대한 애착이 크기 때문이다.

단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축을 못 하고 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트를 재건축하기 위해 주민 80%의 동의를 얻어야 하는데, 경제성, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 재건축이 성공하려면 위치가 좋고 저층이어야 하는데, 이 조건이 충족되지 않으면 재건축은 거의 불가능하다. 재건축되지 못한 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 된다.

노후화된 아파트 단지는 주변 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 특정 지역에서 건축된 지 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가는 4% 정도 하락하는 것으로 나타났다. 일본의 한 친구는 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입한 도쿄 근교의 28평형 아파트가 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이라고 한다. 40년 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성도 희박하며, 대부분 고령자인 소유주들은 재건축에 대한 부담감과 재건축 기금 미적립 문제로 인해 재건축 시도가 어렵다고 한다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 상황에서, 이들 아파트를 앞으로 어떻게 할지에 대한 뾰족한 대책이 없는 실정이다.

우리가 일본을 걱정할 때가 아니다. 우리나라는 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 결과에 따르면, 전국 빈집은 153만 4919채로 전년 대비 8만 가구 증가했으며, 이는 전국 총 주택 수의 7.9%에 해당한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났다. 빈집은 더 이상 농촌 지역만의 문제가 아니며, 신도시 개발 등으로 젊은 층이 원도심을 떠나면서 원도심에 고령층이나 1인 가구만 남아 상속인이 없을 경우 빈집이 되는 경우가 많다.

더욱 심각한 문제는 아파트 슬럼화이다. 일본 전체 주택 수 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지한다. 이 비율은 앞으로도 계속 높아질 전망이며, 10년, 20년 후 이 아파트들을 처리하는 문제로 큰 어려움을 겪을 것으로 예상된다.

정책 당국은 일본의 선행 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산 자산 구조조정을 서둘러야 할 때이다. 가계 자산의 부동산 편중은 재건축 자금 마련의 어려움뿐 아니라, 빈집이나 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 직결될 수 있기 때문이다.