부동산 쏠림, 노후 빈곤 경고! 일본처럼 ‘빈집·슬럼화’ 전에 자산 점검 시작하세요

이제 보유하신 부동산, 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있습니다. 우리 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황에서, 일본의 ‘마이너스 부동산’과 아파트 슬럼화 사례는 더 이상 먼 나라 이야기가 아닙니다. 우리 역시 부동산 가격 하락 시 노후 빈곤에 직면할 수 있다는 경고등이 켜졌습니다. 지금 바로 부동산 자산 구조조정에 나서야 할 때입니다.

일본은 이미 2018년 기준 848만 채, 전체 주택의 13.6%에 달하는 빈집 문제를 겪고 있으며, 2023년에는 900만 채로 늘어날 전망입니다. 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것이라는 예측도 나옵니다. 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소, 그리고 신축 주택 공급 과잉이 복합적으로 작용한 결과입니다. 일본의 빈집은 단순한 빈집이 아니라, 관리비와 세금 부담 때문에 팔리지도 않고 오히려 돈을 얹어줘야 가져갈 사람이 생기는 ‘마이너스 부동산’이 되고 있습니다.

단독주택뿐 아니라 아파트의 슬럼화 문제도 심각합니다. 재건축을 하려면 주민 80%의 동의가 필요한데, 소유주들의 고령화, 상속인 간의 의견 충돌, 그리고 재건축 시 경제성이 떨어지는 경우 동의를 얻기란 거의 불가능에 가깝습니다. 위치가 좋고 저층인 아파트만이 재건축에 성공할 가능성이 높으며, 그렇지 못한 노후 아파트는 슬럼화되어 주변 지가까지 하락시키는 요인이 됩니다. 실제로 일본에서는 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 그 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있습니다. 도쿄 근교의 한 아파트는 1991년 3억 6000만 원까지 올랐으나, 40년이 넘은 지금은 3000~4000만 원에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황입니다. 재건축은 주민 대부분이 고령이고 재건축 기금이 없어 사실상 불가능하다는 답변만이 돌아왔습니다.

더욱 우려스러운 것은 우리나라의 상황이 일본보다 훨씬 빠르게 악화되고 있다는 점입니다. 2023년 현재 전국 빈집은 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달합니다. 이 중 절반이 넘는 122곳에서는 빈집 비율이 10%를 초과하고 있습니다. 빈집은 더 이상 농촌 지역만의 문제가 아니라, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령 1인 가구의 사망 후 상속 문제 등으로 도심에서도 발생하고 있습니다.

특히 우리나라 아파트 비율은 압도적으로 높습니다. 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 1263만 2000채로 64.6%에 달합니다. 이는 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 계속 높아질 것으로 보입니다. 10년, 20년 후 이 수많은 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 심각한 고민이 필요합니다.

정책 당국은 이미 고령화 사회를 앞서 경험한 일본의 사례를 참고하여 시급히 대책을 마련해야 합니다. 하지만 개인 차원에서의 대응 또한 매우 중요합니다. 현재 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조를 하루빨리 조정해야 합니다. 그렇지 않으면 빈집이나 아파트 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시, 심각한 노후 빈곤에 직면할 수 있습니다. 지금이야말로 부동산에 묶인 자산을 현명하게 재편하고, 다가올 미래를 위한 튼튼한 노후 준비를 시작해야 할 때입니다.