수도권 고가 주택, 대출받기 더 어려워진다…15억 초과 시 2억 한도

서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 수도권 및 규제지역에서 고가 주택을 구매하려는 사람들의 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다. 이달 16일부터 시가 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 주택은 최대 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 최대 2억 원까지만 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 또한, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되며, 스트레스 금리도 상향 조정되어 대출 문턱이 더욱 높아진다.

이번 대책은 가계부채 증가를 억제하고 부동산 시장의 과열을 막기 위한 정부의 강력한 의지를 반영하고 있다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 대책을 발표하고, 이를 이행하기 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최하여 대출 수요를 효과적으로 관리할 방안을 마련했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 주요 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석하여 심도 있는 논의를 거쳤다.

구체적으로, 수도권 및 규제지역 내에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 현재 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이를 통해 고가 주택을 대상으로 한 대출을 활용한 투기 수요를 더욱 강력하게 억제할 계획이다.

더불어, 차주별 DSR 산정 시 미래의 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 대해서는 3%로 높아진다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄하기 위한 조치다.

또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민층에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 결과를 보아가며 단계적으로 확대될 예정이다.

은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치도 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 오는 1월부터 조기 시행된다. 이 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 규제지역 내 주택구입도 제한된다. 더불어, 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수를 완료한 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융당국은 앞으로도 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 성공적으로 안착될 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 현장 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회 및 금융회사에서 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.