조정대상지역·투기과열지구 확대, 이제 OOO 혜택 나도 받을 수 있다!

이제 더 많은 시민이 주택시장 안정화 대책의 혜택을 직접적으로 누릴 수 있게 된다. 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정하고, 토지거래허가구역으로 묶어 부동산 시장의 과열을 막는 동시에 주택 공급 확대 방안의 후속 조치를 가속화한다. 이는 집값 상승 기대감에 따른 가수요 유입을 막고, 보다 공정하고 투명한 부동산 거래 질서를 확립하기 위한 조치이다.

이번 대책의 핵심은 크게 두 가지로 요약된다. 첫째, 주택시장 불안이 확산되고 있는 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역을 신규 지정한다. 기존에 지정된 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 유지를 결정했으며, 서울의 나머지 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구에 포함된다. 경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다. 또한, 투기과열지구와 동일한 지역에 있는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 토지거래허가구역도 신규 지정된다. 이러한 지정은 최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향을 종합적으로 고려하여 주택시장 과열이 발생하고 있거나, 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 있는 지역을 중심으로 이루어진다.

둘째, 부동산 금융 규제를 대폭 강화하여 글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 것을 막는다. 주택담보대출 한도가 수도권·규제지역의 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소된다. 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도는 현행과 동일하게 6억 원이 유지된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 역시 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 1월부터 15%에서 20%로 조기 시행된다.

정부는 더불어 생산적 부문으로의 자금 유도를 목표로 부동산 세제 합리화 방안을 마련하고 있다. 구체적인 세제 개편 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평성을 고려하여 검토될 예정이다. 연구 용역과 관계부처 TF 논의를 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안이 검토될 계획이다.

또한, 부동산 거래 불법행위와 투기 수요 유입을 근절하고 공정하고 투명한 부동산 시장 거래 질서를 확립하기 위해 범정부 대응 체계도 강화된다. 국토부는 허위 신고를 통한 가격 띄우기 근절을 위해 기획 조사와 신고센터를 운영하며, 혐의 발견 시 수사 의뢰 등 엄정 조치할 예정이다. 금융위는 사업자 대출 용도 외 유용 실태에 대해 전수 조사하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하며, 시세 조작 중개업소도 집중 점검한다. 국세청 7개 지방청에 정보 수집반을 가동해 주택 시장 과열 지역의 탈세 정보를 수집하고, 경찰청은 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 단속한다.

이와 함께, 2026년~2030년 수도권 135만 호 주택 공급 목표 달성을 위해 ‘9.7 주택 공급 확대 방안’의 후속 조치 이행에도 속도를 높인다. 민간 정비 사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의한다. 관계부처, 지자체, LH, SH, GH 등이 참여하는 주택 공급 점검 TF를 격주로 정례 개최하고, 공급 과제별 진행 상황 점검 및 현장 방문 등을 통해 애로 요인을 해소하고 속도를 높일 방안을 강구한다. 노후 청사·국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등에 대한 구체적인 공급 방향을 확정한다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구임대 주택 2만 3000호를 분양·임대 혼합형으로 재건축하기 위한 사업 계획안도 마련된다. 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7000호에 대한 모집 공고를 연내 마무리한다. 서울 성대 야구장, 위례 업무용지 등은 공공 기관 예타를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하고, 한국교육개발원도 공공 주택 지구 지정 절차에 착수하는 등 서울 4000호 공급을 차질 없이 추진한다. 수도권 공공 택지 내 올해 분양 물량 2만 2000호 중 잔여 물량 5000호를 연내 분양하고, 내년 수도권 공공 택지 내 분양할 주택 2만 7000호 중 일부에 대한 구체적인 단지 및 물량 계획도 연내 발표될 예정이다. 수도권 신규 택지 3만 호의 입지 발표를 검토하고, 수도권 공공 지원 민간 임대 주택 착공을 위해 기금 출자 심사와 신규 공모에 착수한다. 서리풀 지구(2만 호)와 과천 지구(1만 호) 등 서울 강남권에 인접한 우수 입지의 공공 택지도 주민 보상과 부지 조성 속도를 높여 착공을 앞당긴다.

한편, 이번 규제 지역 지정과 관련하여 몇 가지 궁금증이 있을 수 있다. 규제 지역 내 전매 제한은 지정 공고일로부터 즉시 적용되지만, 지정일 당시 분양권 기 소유자는 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 규제는 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용되며, 1순위 당첨 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 비율이 확대되며 일정 기간 재당첨 제한이 발생한다. 정비 사업의 경우, 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 재건축 구역은 조합 설립 인가 시점부터, 재개발 구역은 관리처분 계획 인가 시점부터 조합원 지위 양도가 불가하며, 현금 청산 대상이 된다. 토지 거래 허가 구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 이 날부터 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약 체결이 가능하다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우에는 허가 의무가 부과되지 않는다.