서울·경기 일부 지역 규제 강화, 나도 영향을 받을까?

부동산 시장 불안정 심화에 따라 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶는 등 규제를 강화했다. 또한, 주택담보대출 한도를 축소하고 부동산 불법행위 감독기구를 설치하며, 향후 5년간 수도권 135만 호 주택 공급 계획도 가속화한다. 이러한 변화로 인해 많은 시민들이 자신의 주택 보유 및 거래 계획에 어떤 영향을 받게 될지 주목하고 있다.

이번 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 그대로 유지된다. 여기에 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 지정된다. 경기도 12개 지역에는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함된다. 이 지역들에 거주하거나 부동산 거래를 계획하고 있다면, 새로운 규제 내용에 대한 정확한 이해가 필요하다.

주택담보대출 한도 역시 축소된다. 수도권 및 규제지역 내 주택의 경우, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능하다. 기존 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억 원까지 대출받을 수 있다. 이는 고가 주택 구매 계획이 있는 경우 자금 조달 계획을 다시 세워야 함을 의미한다.

가격 띄우기 등 부동산 불법행위를 근절하기 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치된다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 관계기관은 허위 신고, 사업자 대출 용도 외 유용, 초고가 주택 취득 및 고가 아파트 증여 거래 전수 검증, 시세 조작 중개업소 점검 등 다각적인 조사와 단속을 강화할 예정이다. 부동산 거래 과정에서 발생하는 불법 행위에 대한 엄격한 조치가 예상된다.

주택 공급 측면에서는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위한 ‘9.7 주택공급 확대방안’ 후속 조치 이행에 속도가 붙는다. 도시정비법 개정안을 포함한 관련 법률 제·개정안을 연내 통과시키고, 공급 점검 TF를 통해 진행 상황을 점검하며 현장 애로사항을 해소할 계획이다. 노후 청사 및 국공유지 활용, LH 개혁 방안, 노후 영구임대주택 재건축, 신축 매입 임대 주택 공급 등 다양한 방안이 추진된다. 서울 성대 야구장, 위례업무용지 등 공공기관 예타 면제 대상 부지에 대한 사업도 진행될 예정이다.

이번 규제 지역 지정과 관련하여 몇 가지 궁금증이 제기될 수 있다. 규제 지역 내 전매 제한은 지정 공고일로부터 즉시 적용되지만, 지정일 당시 분양권을 이미 소유한 경우 1회에 한해 전매가 허용된다. 또한, 규제 지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 요건이 강화되고 가점제 비율이 확대되며, 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 이는 청약 시장 진입을 계획하는 사람들에게 중요한 고려 사항이다.

정비사업의 경우, 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규제가 적용된다. 조합 설립 인가가 났거나 관리처분 계획 인가가 난 재건축·재개발 구역에서는 조합원 지위 양도가 불가하며, 매매 거래는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금 청산 대상이 된다.

토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생한다. 따라서 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우에는 허가받을 의무가 부과되지 않는다. 그러나 10월 20일 이후 계약을 체결하고자 하는 경우에는 계약 전에 허가관청으로부터 허가를 받아야 유효한 계약 체결이 가능하다.

이번 대책으로 인한 주택 시장의 변화를 예의주시하며, 자신의 상황에 맞는 합리적인 부동산 계획을 세우는 것이 중요해졌다.