‘빈집·슬럼화’ 쓰나미 온다! 내 집값 지키고 노후 빈곤 막는 ‘자산 재구조화’

이제 ‘내 집’이 ‘짐’이 되는 시대가 코앞으로 다가오고 있다. 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황에서, 일본처럼 빈집과 슬럼화된 아파트가 넘쳐나면 노후 빈곤으로 이어질 수 있다는 경고가 나왔다. 재건축 자금 마련부터 집값 하락까지, 부동산 쏠림 현상을 서둘러 해결해야 할 때다.

일본은 이미 2018년 기준 전국 빈집이 848만 채, 전체 주택의 13.6%에 달했으며, 2023년에는 900만 채로 늘어났다. 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것이라는 예측도 나온다. 이는 단순히 농촌이나 지방 도시만의 문제가 아니다. 도쿄 수도권에서도 1970~80년대 인기였던 신도시가 이제는 노인들만 남거나 빈집이 늘어난 ‘빈집 타운’으로 변모했다.

이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 구미 선진국의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 상황도 문제다. 건설업자는 신규 주택을 짓고 싶어 하고, 주택은 여전히 자산이라는 인식 때문에 집을 팔기보다는 보유하려는 경향이 강하기 때문이다.

더 심각한 문제는 재건축을 못 한 채 슬럼화되는 노후 아파트 단지다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트 재건축에 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속자 간의 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 특히 위치가 좋지 않거나 이미 고층인 경우, 재건축 비용을 뽑기 어려워 사실상 재건축이 불가능한 경우가 많다.

이렇게 재건축되지 못한 노후 아파트는 슬럼화되고 빈집이 될 가능성이 높다. 이는 단순히 해당 아파트만의 문제가 아니라 주변 지가에도 악영향을 미친다. 일본 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다.

실제로 일본인 친구의 사례를 보면, 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입한 도쿄 근교 28평형 아파트가 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐던 것이 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 불확실한 상황이다. 40년 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성도 제로에 가깝다고 한다. 330세대 중 대부분 고령자라 재건축을 귀찮아하고, 재건축 기금도 적립하지 않았기 때문이다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 상황이며, 주민들은 “살다 떠나면 그만”, “나라에서 철거하든지 말든지”라는 반응을 보이고 있다.

하지만 우리가 일본을 걱정할 때가 아니다. 우리나라는 일본보다 훨씬 더 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다. 2023년 현재 전국 빈집은 153만 4919채로, 전년 대비 8만 가구 늘어나 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상이다. 도심에서도 신도시 개발로 젊은 층이 빠져나가면서 원도심에 빈집이 늘고 있으며, 고령층 1인 가구가 사망 후 상속인이 없으면 빈집이 되는 경우도 적지 않다.

더욱 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제다. 일본은 전체 주택 중 철근·콘크리트 아파트 비율이 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 64.6%인 1263만 2000채에 달한다. 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 높아질 것이다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지 걱정하지 않을 수 없다.

이에 따라 가계 자산의 30~40%를 부동산으로 보유한 일본과 달리, 70~80%를 부동산으로 보유한 우리나라는 부동산 쏠림 현상을 서둘러 구조조정해야 한다. 이는 재건축 자금 마련 문제뿐 아니라, 빈집과 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있는 심각한 문제이기 때문이다. 정책 당국은 일본의 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 자산 구조조정에 대한 고민이 절실한 시점이다.

[출처: 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표]