수도권 대출 규제 강화, 15억 이하 주택은 6억까지 대출 가능

이제 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 받는 것이 더 어려워진다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄어든다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대해 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이제 고가 주택에 대한 대출 문턱이 더욱 높아진다.

이번 규제 강화는 16일부터 즉시 시행된다. 금융위원회는 15일 긴급 가계부채 점검회의를 열어 이 같은 내용을 포함한 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안을 마련했다고 밝혔다. 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석한 이번 회의에서는 최근 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 계속되는 것에 대한 우려가 제기되었다. 이에 따라 대출을 통한 고가 주택 구입 수요를 강력하게 관리해야 한다는 데 의견을 모았다.

수도권 및 규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주담대 한도는 다음과 같이 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 축소된다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원으로 대폭 줄어든다.

이와 더불어, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 변경된다. 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 강화되어, 수도권 및 규제지역 내 주담대에는 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하기 위함이다.

특히, 1주택자도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민에 대한 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적으로 확대될 예정이다.

또한, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치다.

이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV(담보인정비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 해당 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.

다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화할 예정이다. 금융당국은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착하도록 지원할 계획이다. 일선 창구에서 소비자 혼선이 발생하지 않도록 금융회사들은 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내에 만전을 기해야 한다.