서울·경기도 일부 지역 집값 잡는다! 강화된 규제로 달라지는 부동산 시장

이제 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 부동산 거래가 더 까다로워진다. 정부가 주택시장 안정을 위해 이 지역들을 조정대상지역, 투기과열지구로 묶고 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다. 또한, 집값 상승을 부추기는 불법 행위를 막기 위한 감독기구가 설치되고, 향후 5년간 수도권에 135만 호의 주택을 공급하기 위한 조치들도 속도를 낸다.

이번 대책으로 달라지는 가장 큰 변화는 부동산 규제 지역 확대와 주택담보대출 규제 강화이다. 기존에 지정되었던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외에 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함된다. 이러한 지역에서는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 토지거래허가구역으로도 신규 지정된다. 이는 최근 집값 상승세와 매매 거래량 증가, 그리고 집값 상승 기대감으로 인한 가수요 유입을 차단하기 위한 조치이다.

특히 주목할 점은 주택담보대출 규제 강화이다. 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 이하인 주택을 구매할 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로 축소되며, 25억 원을 초과하는 주택의 경우 2억 원으로 제한된다. 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 같이 6억 원으로 유지된다. 또한, 수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세자금을 대출받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 더불어 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한이 내년 1월부터 15%에서 20%로 조기 상향 적용된다.

정부는 부동산 시장의 불법 행위와 투기 수요를 근절하기 위한 범정부 대응 체계도 강화한다. 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치되며, 국토교통부는 가격 띄우기를 막기 위한 기획조사와 신고센터를 운영한다. 금융위원회는 사업자 대출 용도 외 유용 실태에 대한 전수조사를 실시하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증한다. 경찰청은 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 범죄 특별 단속에 착수한다.

또한, 주택 공급 확대 방안도 차질 없이 추진된다. 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치들이 올해 안에 모두 이행될 예정이다. 이를 위해 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의 및 통과를 위해 국회와 협력한다. 노후 청사, 국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안이 마련되고, LH 개혁을 통해 LH 직접 시행 방안도 구체화된다. 서울 우수 입지의 노후 영구임대주택을 재건축하여 2만 3000호의 분양·임대 혼합 단지를 조성하는 사업 계획안도 마련된다. 도심 내 신축 매입 임대 7,000호 모집 공고도 연내 마무리된다. 서울 성내 야구장, 위례 업무용지 등은 공공기관 예비타당성 조사를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하고, 한국교육개발원도 공공주택 지구 지정 절차에 착수하는 등 서울 지역 4,000호 공급이 추진된다. 수도권 공공택지 내 올해 분양 물량 중 잔여 5,000호를 연내 분양하며, 내년 분양 주택 2만 7,000호의 단지 및 물량 계획도 연내 발표될 예정이다. 수도권 신규 택지 3만 호의 입지 발표도 검토되며, 수도권 공공지원 민간임대주택 착공을 위한 기금 출자 심사 및 신규 공모에 착수한다. 서리풀 지구와 과천 지구 등 서울 강남권에 인접한 우수 입지의 공공택지는 주민 보상과 부지 조성을 서둘러 착공을 최대한 앞당길 계획이다.

한편, 이번 규제지역 지정과 관련하여 몇 가지 유의할 점이 있다. 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매 제한이 적용되지만, 지정일 당시 분양권을 소유하고 있었다면 1회에 한해 전매가 허용된다. 규제지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 비율이 확대되며, 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있다. 이러한 청약 규제는 규제지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다. 정비사업의 경우 조합원 지위 양도가 제한되며, 재건축의 경우 최초 사업시행계획 인가를 신청하는 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다. 토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 해당 날짜 이후 거래 시에는 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약이 가능하다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우 허가 의무가 부과되지 않는다.