부동산 70~80% ‘집’ 때문에 노후 빈곤 걱정? 일본보다 심각한 우리 현실

우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어 일본보다 훨씬 심각한 노후 빈곤 문제가 발생할 수 있다는 지적이 나왔다. 재건축 자금 마련의 어려움뿐 아니라 빈집과 슬럼화되는 주택 문제는 주택 가격 하락으로 이어져 노후를 위협할 수 있다는 분석이다. 이에 따라 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정의 필요성이 더욱 강조되고 있다.

우리보다 20년 앞서 초고령 사회를 경험하고 있는 일본의 사례는 우리에게 시사하는 바가 크다. 특히 일본에서는 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라는 말이 나올 정도로 빈집 문제가 심각하다. 이는 주택이나 토지 소유주가 관리비, 세금 부담을 감당하기 어려워 오히려 돈을 얹어서라도 팔고 싶지만 팔리지 않는 상황을 의미한다.

2018년 일본 총무성 통계에 따르면 일본의 빈집은 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했다. 이 수치는 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나오고 있다. 빈집 증가는 농촌이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나고 있으며, 1970~80년대 인기리에 분양되었던 신도시들이 노인들만 남거나 빈집이 늘어난 타마신도시와 같은 사례가 대표적이다.

이러한 빈집 증가의 주된 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해 선진국과는 달리 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것도 원인으로 지목된다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 선호와 여전히 주택을 자산으로 인식하는 인식 또한 이러한 상황을 부추기고 있다.

더욱 심각한 문제는 재건축이 어려운 노후화된 아파트 단지의 슬럼화이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트 재건축을 위해 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기란 매우 어렵다. 재건축이 성공하려면 위치가 좋고 저층이어야 하지만, 그렇지 않은 경우 슬럼화되어 빈집으로 전락할 가능성이 높다.

이러한 노후 아파트 단지는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 4% 정도 하락하는 것으로 나타났다. 일본의 한 사례에서는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 2023년 현재 300~400만 엔에도 팔릴지 불투명한 상황이며, 재건축 가능성 역시 ‘제로’에 가깝다고 한다. 소유주 대다수가 고령자이고 재건축 기금이 적립되지 않아 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 상황이다.

우리나라의 상황은 일본보다 훨씬 빠르고 심각하게 진행되고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전국 총 주택 수의 7.9%에 해당한다. 전국 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 빈집은 농촌뿐 아니라 신도시 개발로 젊은 층이 떠난 원도심에서도 발생하고 있다.

특히 우리나라 아파트의 비중은 일본보다 훨씬 높아 문제의 심각성을 더한다. 2023년 통계청 조사 결과, 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트는 64.6%인 1263만 2000채에 달하며, 이 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 대규모 아파트들의 처리 문제가 심각한 사회 문제로 대두될 수 있다는 우려가 나온다.

강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 점을 지적하며, 일본의 사례를 참고하여 정책 당국의 시급한 대응책 마련과 함께 개인 차원의 자산 구조조정 노력이 절실하다고 강조했다.

◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장

강창희 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동 중이다. 대우증권 도쿄사무소장 시절 현지의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 깊은 관심을 갖게 되었고, 품격 있는 노후를 위한 다양한 설계 방법을 연구하고 전파하고 있다.