집값 15억 넘으면 대출 4억으로 줄어든다…이달부터 달라지는 부동산 대출

서울 전역과 경기 12곳이 새롭게 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 이제 수도권 및 규제지역에서 주택을 구매할 때 받을 수 있는 대출 금액이 확 줄어든다. 특히 시가 15억 원을 초과하는 주택을 구매하려는 경우, 주택담보대출 한도가 절반 가까이 줄어들 예정이어서 자금 계획을 다시 세워야 한다. 또한 1주택자라 하더라도 전세대출 이용 시 대출 한도 산정에 더 까다로운 기준이 적용되니 이 점도 반드시 확인해야 한다.

이번 규제 강화는 8월 16일부터 즉시 시행된다. 핵심은 수도권 및 규제지역 내에서 주택을 구매하기 위해 받는 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용된다는 것이다. 현재 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 6억 원으로 기존과 동일하지만, 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 만약 25억 원을 초과하는 고가 주택을 구매하고자 한다면, 받을 수 있는 대출 한도는 2억 원으로 대폭 축소된다. 이러한 조치는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 보여준다.

더불어, 대출 상환 능력을 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 더욱 깐깐해진다. 특히 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우에는 실제 대출금리에 더해 일정 수준의 ‘스트레스 금리’를 가산하여 DSR을 계산하게 된다. 현재 스트레스 금리 하한은 1.5%이지만, 앞으로는 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 크게 늘어나는 것을 방지하여 가계부채 증가를 억제하려는 목적이다.

뿐만 아니라, 이미 집 한 채를 보유하고 있는 1주택자도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 이용할 경우, 전세대출의 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 1주택자의 전세대출 이용을 더욱 신중하게 만들 것으로 보인다. 다만, 정부는 무주택 서민 등에게 미칠 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하고, 향후 DSR 시행 경과를 지켜보며 점차 확대 적용하는 방안을 검토할 계획이다.

이번 규제에는 이 외에도 여러 내용이 포함되어 있다. 은행권 주택담보대출에 적용되는 위험가중치 하한 상향 조치가 기존 예정보다 앞당겨져 내년 1월부터 시행된다. 이는 부동산 시장으로 자금이 과도하게 쏠리는 것을 막고, 기업이나 자본시장 등으로의 자금 공급을 늘리기 위한 조치다. 신규 지정된 규제지역에서는 주택담보대출 LTV(주택담보대출비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출을 받은 사람이 규제지역 내 주택을 추가로 구입하는 것도 제한된다. 또한, 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

하지만 기존에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 이미 완료된 경우에는 기존 차주의 신뢰를 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 별도의 경과 규정이 마련될 예정이다. 금융당국은 이러한 새로운 규제가 시장에 잘 안착될 수 있도록 현장 점검을 강화하고 금융회사 직원 교육 및 고객 안내에도 힘써 줄 것을 당부했다.