서울·경기 일부 지역 부동산 규제 강화, 나도 혜택 받을 수 있다?

최근 주택 시장 과열 우려가 커지면서 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정하고 토지거래허가구역으로 묶는 등 규제를 강화했다. 이에 따라 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 한도가 축소되고, 부동산 불법 행위 근절을 위한 감독 기구도 설치된다. 이러한 변화 속에서 시민들이 어떤 혜택을 받을 수 있는지, 그리고 어떻게 적용되는지 자세히 알아보자.

**주요 혜택은 무엇인가?**

이번 대책의 가장 큰 변화는 부동산 시장 과열을 막고 투기를 근절하여 보다 안정적인 주택 시장을 조성하는 데 있다. 이는 장기적으로 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하고, 급격한 가격 변동으로 인한 불안감을 줄여 주거 안정을 도모하는 것을 목표로 한다. 또한, 5년간 수도권에 135만 호의 주택을 공급하는 방안의 후속 조치도 속도를 높여 추진될 예정으로, 이는 주택 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력을 완화하는 데 기여할 것으로 기대된다.

**규제 지역 확대, 나는 해당될까?**

이번에 새롭게 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구에는 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외에 서울 21개 자치구 전체가 포함된다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 해당된다. 이러한 지역에 거주하거나 부동산 거래를 계획하고 있다면, 새롭게 적용되는 규제를 숙지해야 한다.

**주택담보대출, 얼마나 받을 수 있나?**

정부는 부동산 시장으로의 과도한 자금 유입을 막기 위해 금융 규제를 강화했다. 수도권 및 규제 지역에서 주택을 구매할 경우, 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도가 차등 적용된다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능하며, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 또한, 수도권과 규제 지역 내 주택담보대출에는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세 대출 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한도 내년 1월부터 15%에서 20%로 조기 상향 조정된다.

**부동산 불법 행위, 어떻게 근절되나?**

정부는 가격 띄우기 등 부동산 시장의 불법 행위를 근절하기 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독 기구를 설치한다. 국토교통부는 허위 신고, 거래 후 해제 등 가격 띄우기 행위에 대해 기획 조사 및 신고 센터를 운영하며, 혐의 발견 시 엄정 조치할 계획이다. 금융위원회는 사업자 대출 용도 외 유용 실태에 대한 전수 조사를 실시하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증한다. 또한, 경찰청은 부동산 범죄 특별 단속에 착수하여 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 관련 범죄를 단속할 예정이다.

**주택 공급 확대, 언제쯤 체감할 수 있나?**

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 차질 없이 공급하기 위해 ‘9.7 주택공급 확대방안’의 후속 조치 이행에 속도를 높이고 있다. 올해 안에 민간 정비사업 절차 및 사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건을 국회와 협의하여 통과시킬 계획이다. 또한, 노후 청사, 국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안을 마련하고, LH 개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등을 구체화할 예정이다. 서울 우수 입지에 위치한 노후 영구 임대 주택을 분양·임대가 혼합된 2만 3000호로 재건축하는 사업 계획안도 마련되며, 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7000호 모집 공고도 연내 마무리된다.

**규제 지역 지정 관련 일문일답**

**Q1. 규제 지역 내 전매 제한은 언제부터 적용되나?**

규제 지역 지정 공고일로부터 즉시 적용된다. 다만, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용된다.

**Q2. 규제 지역 지정에 따른 청약 규제는 어떻게 적용되나?**

규제 지역 지정 시 청약 통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격 요건이 강화된다. 가점제 적용 비율이 확대되고, 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한된다. 규제 지역 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 규제가 적용된다.

**Q3. 규제 지역 지정 시 정비 사업에 어떤 규제가 적용되나?**

조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택 수 제한 등의 규정이 적용된다. 규제 지역 지정 공고일 당시 조합 설립 인가된 재건축 구역 및 관리 처분 계획 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위 양도가 불가하다. 또한, 지정일로부터 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구 내 타 정비 사업에서 조합원 분양 신청이 불가하다. 최초 사업 시행 계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.

**Q4. 토지 거래 허가 구역 지정에 따라 언제부터 허가받을 의무가 생기나?**

지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 효력이 발생한다. 따라서 10월 20일 이후 토지 거래 허가 구역 내 아파트 등 거래 시 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있다. 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우 허가받을 의무가 부과되지 않는다.